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19 – was man in der Gemeinschaft zeitnah regeln muss

Der Wohnpark ist nicht realgeteilt. Man erwirbt Anteil an einem Wohneigentum. Das hat Vor- und Nachteile.

Alles Lebensnotwendige ist eigentlich über die Hausverwaltung geregelt. Müllgebühren, Gebäudeversicherung, Haftpflicht etc. sind von Anfang an bezahlt oder vertraglich vorhanden. Man könnte meinen, im Vergleich zu einer vorherigen Mietwohnung ändert sich wenig. Das ist leider nicht ganz korrekt.

Herzlichen Glückwunsch, man ist jetzt (Mit-) Eigentümer und Eigentum verpflichtet!

Zuerst muss ein Beirat für die Eigentümergemeinschaft gewählt werden. Er besteht aus drei Personen und ist eine Art Klassensprecher. Vor diesem Ehrenamt muss man sich nicht scheuen. Die Verantwortung ist überschaubar. Diese Wahl geschieht bei der ersten Eigentümerversammlung. Grundsätzlich sollte man an den Versammlungen (einmal im Jahr) teilnehmen. Hier werden grundsätzliche Dinge geändert, besprochen und Beschlüsse gefasst. Wer nicht teilnimmt weiss später nicht Bescheid was besprochen wurde und setzt sich danach womöglich in die Nesseln. Ohne Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist man einfach nicht auf dem Laufenden.

Wer pflegt die Aussenanlagen?

Die Stadt tut es nicht! Ist ja ein Privatgrundstück. Strasse fegen, Unkraut jäten, Hecke schneiden, Müllplatz aufräumen (weil irgendwer mit der Nutzung von Mülltonnen überfordert ist) ist Aufgabe der Gemeinschaft. Man sollte sich davon trennen, den Verursacher immer finden zu können. Selbst wenn dies allen klar ist, muss man damit leben, dass manche vielleicht länger brauchen, sich in der Gemeinschaft wohlzufühlen und einzugliedern. Es gibt die Möglichkeit über Besentage oder Rollpläne dafür zu sorgen, dass die Gemeinschaftsflächen nicht verkommen. Bis sich alles gefunden hat, dauert es. Dauerhaft gepflegt bleibt es nur, wenn es alle wollen und die, die nicht aktiv mitwirken, zumindest nicht durch Kaugummis und Kippen für zusätzliche Arbeit sorgen. Es gibt natürlich auch die Möglichkeit, einen Hausmeisterdienst zu beauftragen, der kostet allerdings Geld, ebenso ein Gartenbauer für die Grünpflege.

Eine weitere Möglichkeit ist, einen Miteigentümer als Hausmeister zu entlohnen. Sofern dieser im Grundbuch als Miteigentümer steht, wäre dies sogar sozialversicherungsfrei, da der Eigentümer den rechtlichen Unternehmerbegriff erfüllt (es ist also keine Meldung bei der Minijob Zentrale notwendig). Es bietet sich dann aber eine freiwillige Unfallversicherung bei der VBG (als Träger der gesetzlichen Unfallversicherung) an. Ist nicht teuer, und der „Hausmeister“ kann dann sogar bei der VBG kostenlos zum Seminar für Hausmeister (Anreise, Vollpension und Seminar zahlt die VBG (Par. 23 SGB VII)). Vorhersehbares Problem ist hier evtl., das der neue Hausmeister u.U. andere Auffassungen von seiner Tätigkeit hat, als andere Eigentümer. Hier gilt es Leistungsumfang und Zeitumfang der Aufgabe vorher festzulegen. Sonst gibt es Frust und Streit.

Bei uns sind die Gemeinschaftsflächen (Garagenhof, Stellplätze, aber auch Regenrinnen der Häuser) an Rigolen angeschlossen. Dort sammelt sich das Wasser und versickert. Nur bei Starkregenereignissen würden die Rigolen in die öffentliche Kanalisation „überlaufen“.
Grundsätzlich ist das nicht schlecht, da hierdurch das öffentliche Abwassernetz entlastet wird. Das hat aber den Nebeneffekt, dass alles, was in die Gullis gekippt oder geschmissen wird, der Gemeinschaft erhalten bleibt. Kippen, Splitt, Unrat landet nicht im städtischen Abwasserkanal, sondern wird in die Rigole gespült. Diese muss dann irgendwann saubergemacht werden. Ebenso sammelt sich alles Laub, was über die Dachrinnen in die Fallrohre gelangt, in den Rigolen. Hier macht es Sinn, die Fangkörbe in den Gullis auf den Gemeinschaftsflächen regelmäßig zu leeren, dort generell keine Abfälle (z.B. Kippen oder Laub) hineinzukehren und die Dachrinnen mit Laubgittern zu schützen. Um keine Mißverständnisse aufkommen zu lassen, die Rigolen müssen später sowieso immer mal wieder alle paar Jahre gereinigt werden. Wenn man hier aber nicht aufpasst, wird es im schlimmsten Fall eine sehr regelmäßige Aktion, die auf Kosten der Gemeinschaft durchgeführt werden muss.

Wer macht den Winterdienst?

Die Stadt räumt auf Privatgrundstücken nicht. Wenn es schneit, muss in den meisten Städten morgens trotzdem geräumt sein. Dazu gibt es meist Satzungen, in Dortmund muss Werktags bis 7 Uhr geräumt sein, sonntags bis 8 Uhr. Das gilt für den kommunalen Gehweg vor dem Gemeinschaftsgrundstück und die Wege auf dem Gemeinschaftsgrundstück. Stürzt jemand und verletzt sich, kann die Gemeinschaft sonst (gesamtschuldnerisch) haftbar sein. Insbesondere, wenn die Haftpflicht wegen grober Fahrlässigkeit (kein Winterdienst organisiert) die Haftung ablehnt oder in Regress geht. Es gelten hier die Regeln der Haftung gegenüber Dritten gemäß BGB. Man kann einen Winterdienst beauftragen und diesen pauschal oder nach Aufwand vergüten.

Es geht auch mit Rollplan, wobei dies in schneereichen Regionen eher nicht gut ist, denn der Rollplan muss zuverlässig klappen und das tut er nunmal vorhersehbar bei nicht allen. In schneearmen Regionen ist der Rollplan einen Versuch wert. Bei uns klappt es einigermaßen gut, weil auf manche mehr Verlass ist, und diese dann bei Bedarf einspringen.

Schneeräumen kann übrigens echte Arbeit bedeuten, da teilweise die Drainagepflaster kein Salz vertragen. Bei uns ist Salz nur auf der öffentlichen Strasse und dem städtischen Gehweg möglich. Der Rest muss freigeschaufelt werden und mit Splitt abgestreut werden.

Müllvolumen

Es lohnt, die Müllmenge zu beobachten. Wenn alle es wollen und gut trennen, sind weniger Mülltonnen möglich. Das spart richtig Geld, da sind schnell 100 – 200€ im Jahr pro Haus zu sparen! Aber das müssen alle wollen, bei uns war es bisher (nach 12 Monaten) noch nicht möglich das Müllvolumen zu verringern. Mal sehen, was nach der ersten Jahresabrechnung möglich ist, wenn die Zahlen auf dem Tisch liegen. Sorgloser Umgang mit dem Müll ist halt teuer, allerdings besser man hat grosse Mülltonnen, als später verweigerte Abfuhren und teure Sonderleerungen, weil es mit dem Befüllen und Mülltrennen nicht klappt. Und eines direkt vorweg, der Beirat ist nicht die Müllpolizei, schmeißt jemand seinen Gartenstuhl oder seine Küchenarbeitsplatte in den Müll, so sollte man das selbst mit dem (vermutlich schuldigen) Nachbarn klären. Grosse Müllvolumina sind stückweise auch ein netter Luxus, wenn es für alle OK ist und es allen das Geld wert ist, so sollte man da keinen Stress anfangen. Manches reguliert sich auch mit der Zeit. 🙂

Biomülltonnen sind nur für Fortgeschrittene. Das zum Beispiel keine Plastiktüten (mit Grasschnitt oder sogar Hausmüll) in die Biotonne gehören, ist einfach nicht für jedermann begreiflich. Daher sollte man Biotonnen frühestens bereitstellen, wenn alle eingezogen sind und sich die Lage an der „Müllfront“ langsam beruhigt hat. Das beugt viel Unmut vor 😉 spätestens, wenn alle ihren Rasen haben, wird es allerdings Zeit für den Biomüll oder eine andere Lösung, denn Grasschnitt gehört normal nicht in den Restmüll. Das kann Ärger bei der Leerung geben. Manche Gemeinden verlangen statt Biomüll einen Kompost auf dem eigenen Grundstück. Da hilft bei der Gemeinde nachzufragen, aber Achtung: wer beim Amt fragt, bekommt Antworten, auch wenn sie einem nicht passen. Und Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.

Ich will was umbauen und brauche einen Beschluss.

Bauliche Änderungen bedürfen in einer Eigentümergemeinschaft eines Beschlusses. Die Spielregeln stehen im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) und in der Teilungserklärung. In unserer Teilungserklärung steht, man braucht einen einstimmigen Beschluss. D.h. es müssen alle ausdrücklich zustimmen. Eine Enthaltung oder Gegenstimme reicht, damit es nix wird, mit dem Beschluss. Hier wäre in der Teilungserklärung eine 2/3 Mehrheit evtl. besser gewesen. Aber so ist es nunmal. Also, immer einen Beschluss beantragen. Entweder auf der Eigentümerversammlung (dann muss der Beschlussvorschlag vorher in der Tagesordnung benannt sein) oder als Umlauf-Beschluss (dann geht man von Tür zu Tür und bittet um Unterschrift).

Beschlüsse können sehr weitreichend sein und nicht jeder mag voreilig unterschreiben. Daher sollten Beschlüsse genau formuliert sein und ggf. Zeichnungen oder Produktbeschreibungen beiliegen. Dann weiss jeder, was da unterschrieben wird. Das verhindert später Frust und Ärger.

Ich wollte unser virhandenes von der DRH aufgebautes Gartenhaus (was im Aufteilungsplan leider genau eingezeichnet war) um 2m verschieben. Das ging nur mit einem allstimmigen Beschluss. Um keine Fragen offen zu lassen, hatte ich einen Lageplan beigefügt.

Was ist, wenn ich eine Terassenüberdachung machen möchte? Eine Markise geht laut Teilungserklärung so. Terassenüberdachung nicht. Also, Zeichnung wie gross, Angaben zu Material der Pfosten, Farbe der Rahmen, und Material des Daches (Polycarbonat oder Glas) sind hilfreich.  Und ich kann empfehlen, auch bei der Stadt zu fragen, ob eine Terassenüberdachung überhaupt zulässig ist. Es kann nämlich sein, dass das Grundstück schon maximal bebaut ist und weitere Bebauung (selbst wenn sie baugenehmigungsfrei ist) nicht erlaubt ist. So ist das in unserem Wohnpark leider, wie sich herausstellte

Was ist, wenn ich ohne Beschluss eine bauliche Änderung vornehmen? Dann baut man es im schlimmsten Fall zurück. Darüber wacht der Hausverwalter, notfalls per Gericht. Das muss ja nicht sein, wenn man vorher freundlich fragt, und die Nachbarn mit einbezieht.

Bauliche Änderungen wären neben Terrassenüberdachungen übrigens auch Gartenteiche, Pools, Pergolen, Photovoltaikanlagen, Carports, Änderungen der Fassadenfarbe, dauerhaft aufgestellte Pavillons, zusätzliche Dachfenster, Kamine und Schornsteine, etc.pp. Hier lohnt immer, vorher die Hausverwaltung zu fragen. Alles andere bringt nur Frust auf allen Seiten. Sollte Ihnen beim Verkauf eines DRH AG Hauses jemand gesagt haben, auf dem eigenen Grundstück könne man später machen, was man möchte, so muss ich leider sagen: das ist nicht korrekt, evtl. sogar wissentlich falsch dargestellt. Man muss tatsächlich für viele Dinge Konsens mit den Nachbarn finden. Wir hatten hier mehrere Nachbarn, die im Verkaufsgespräch den Eindruck bekommen hatten, man könne später absolut frei mit seinem Haus, seiner Fassade oder seinem Garten verfahren. Die Landung in der Realität des Wohnungseigentumsgesetzes war teils mit Ärger und Frust verbunden und der ein oder andere hadert evtl. auch nach nunmehr 12 Monaten noch mit diesen Einschränkungen. Sieht man es von der anderen Seite, der DRH, so ist durch diese Konstellation ein Stück weit gewährleistet, dass der Wohnpark relativ lange seinen „schön gleichmäßigen und durchgeplanten“ Charakter behält. Ich persönlich hätte in der Teilungserklärung eine Regelung besser gefunden, dass eine 2/3 Mehrheit für Beschlüsse reicht. Leider bekamen auch wir die endgültige Teilungserklärung (TE) erst kurz vor dem Notartermin (was nicht unüblich ist). Die DRH ist bei der Gestaltung der TE auch nicht gesprächsbereit (was auch nicht unüblich ist). Wenn man also kauft, muss man wissen, es ist eine Eigentümergemeinschaft mit starren Vorgaben. Je größer die Gemeinschaft, es gibt ja DRH-Wohnparks mit über 100 Häusern, um so schwieriger sind Beschlüsse. Denn es reicht schon eine einzige Enthaltung.

Das WEG erlaubt eigentlich Kompromisse. Z.B. die 2/3 Mehrheit für Beschlüsse oder die Bildung von Untergemeinschaften, die DRH sieht das nach meiner Kenntnis aber weiterhin in ihren Vertragswerken nicht vor. Also, schauen sie in die Teilungserklärung ihres Wohnpark vor Vertragsunterzeichnung, sprechen sie sehr genau mit den Verkäufern über ihre geplanten und gewünschten Änderungen, leben Sie nachher mit ihrer Entscheidung! Machen sie ihren Nachbarn später keinen Vorwurf, wenn jemand ihren Wunsch nicht befürwortet, in ihrem Garten eine mexikanischen Sonnentempel zu errichten oder einen Alligatorgraben zu buddeln. Es ist dann so. Ebensowenig hilft nachher das Argument „wenn du nicht unterschreibst, dann unterschreibe ich auch nie wieder“. Es hilft bei den o.g. Projekten mehr, die Nachbarn behutsam in ihr Projekt einzubeziehen und von der Liebenswürdigkeit von Alligatoren zu überzeugen oder für die mexikanischen Hochkulturen zu begeistern.

 

18 Photovoltaik

Was macht überhaupt Sinn?

erstmal müssen wir klarstellen. Photovoltaik ist die Umwandlung von Sonnenstrahlen in elektrischen Strom. Wenn die Sonne scheint wird mehr oder weniger Strom produziert, der in das Netz des Hauses eingespeist wird. Dort wird der Strom verbraucht. Wird zuviel Strom produziert, so wird der überzählige Strom in das Stromnetz des Wohnpark eingespeist.

Solarstrom, den man selbst verbraucht, braucht man nicht von der OVE kaufen. Der überzählige Strom wird nach dem EEG garantiert zum Festpreis für 20 Jahre von der OVE abgenommen und vergütet.

Das rechnet sich, wenn man tagsüber Strom verbraucht und das Haus idealerweise ein Südausrichtung oder auch Ost-West-Ausrichtung hat.

Speicher rechnen sich nach meiner Berechnung noch nicht (Stand 2017). Kann man aber, wenn diese günstiger geworden sind, jederzeit nachrüsten. In drei bis 5 Jahren sieht es bestimmt besser aus.

Solarthermie zur Unterstützung der Heizung ist nicht interessant. Dazu bräuchte man Platz für einen Speicher. Die OVE müsste zustimmen, und es dürfte sich schwer amortisieren.

Mit welchen Parametern muss man planen?

Es ist nicht entscheidend, extrem viel Leistung auf dem Dach zu installieren. Denn am wirtschaftlichsten ist die Eigenversorgung zu bedienen. Man kann also mit 3,5 bis 5 kwP schon ganz gut aufgestellt sein, insbesondere bei Südausrichtung. So wird man aus der überschaubaren Dachfläche genug Leistung für einen Vier-Personen-Haushalt generieren können, um den Grundbedarf des Hauses an vielen Tagen ganz zu decken und Überschuss an die OVE zu verkaufen.

Wie erkenne ich die Ausrichtung meines Hauses? Wie heute üblich: mit einer App. Ich habe dafür die App „Sonnen-Info“ verwendet. Hier kann man für jeden Tag die Sonnenstände und damit auch Wirkung der PV-Anlage abschätzen.

Auf unser Dach (141er Mittel-Haus, Ost-West-Ausrichtung) passten je Dachfläche 12 Module. Also insgesamt 24 Module. Auf ein Endhaus passen 16 Module (je Dachfläche mit Dachfenster) und sogar 20 Module (je Dachfläche ohne Dachfenster). Wie sich die Gaube der neuen Häuser auswirkt, kann ich nicht sagen. Gängige Module habe heute (stand Ende 2017) zwischen 260 und 320 Wp.

Bei einer Südausrichtung lohnt sich eine Dachfläche zu bestücken. Bei einer Ost-West-Ausrichtung bestückt man beide Dachflächen. Es muss aber eh ein Fachmann beraten.

Der Wechselrichter kann auf den Spitzboden, ebenso die Sicherungen der PV-Anlage. Dort kann man im Registerschacht dann die Kabel runter zum Hausanschluss legen, ohne das man Wände durchbohren muss oder ähnliches.

Kann es Probleme mit der Feuerwehr geben? Nein. Ein Modul bringt 30Volt. In Reihe kommen bei 12 Modulen ca. 360 Volt pro String an. Bis 1000Volt ist das Löschen selbst aus kurzer Distanz kein Problem. Und bis da oben sind es ein paar Meter. Also, keine Sorge, das Haus würde gelöscht werden.

Wie geht man jetzt vor?

Erstmal braucht man von der OVE eine kurze Bestätigung, dass man Solarstrom einspeisen kann. Und möglichst auch, wieviel kWp, sollte man sich bestätigen lassen.

Danach braucht man einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft, dass man Solarmodule auf das Dach machen darf. Wir hatten hier einen Allgemein-Beschluss abgestimmt, dass jeder auf seinem Haus eine PV-Anlage ohne nochmalige Einwilligung seiner Nachbarn errichten darf, sofern er sich um alle notwendigen Genehmigungen selbst kümmert und er evtl. Mehrkosten (Gebäudeversicherung etc.) selbst zahlt.

Laut Teilungserklärung musste bei uns der Beschluss einstimmig sein. Es reicht nicht, eine Mehrheit zu haben. Bei auch nur einer Enthaltung war es das. Hier sollte die Reihenhaus in meinen Augen mit der Zeit gehen und die Photovoltaik (wie die Markise und den grauen Stabmattenzaun) in der Teilungserklärung grundsätzlich genehmigen oder z.B. die Genehmigung nur von den angrenzenden Nachbarn oder einer Mehrheit abhängig machen.

Die zukünftige Anlage muss beim örtlichen Energieversorger (in Dortmund die DEW21) und bei der OVE genehmigt werden. Sie muss bei der Bundesnetzagentur registriert werden. Und beim Finanzamt muss man den „Gewerbebetrieb“ auch anmelden. Dafür bekommt man vom Finanzamt aber auch zügig die Mehrwertsteuer auf die PV-Anlage zurücküberwiesen.

Bei mir ist es so, dass wir 7,08 kWp installiert haben. Je Dachfläche 3,54 kWp bei Ost-West-Ausrichtung. An Sonnentagen im Hochsommer leistet die Anlage bis zu 5 kW und über den Tag mit Morgen- und Abenddämmerung knapp 40kW Tagesleistung. Im Winter ist der Sonnenstand schlechter und Tag kurz. Aber auch dann sind noch  ein paar kW möglich, ich bin immer wieder erstaunt, dass die Anlage auch bei trübem Wetter und geschlossener Wolkendecke noch Strom produziert, selbst wenn es dann nur 100 – 300 Watt sind. Die Gestehungskosten liegen auf 25 Jahre gerechnet bei unter 8 Cent/kW. Für jedes selbstgenutzte kW brauche ich nix an die OVE bezahlen, für die überschüssigen kW erhalte ich für 20 Jahre garantiert 13 Cent/kW (das ergibt sich aus dem EEG zum Zeitpunkt der Inbetriebnahme). Hier sieht man, es lohnt nicht, maximale Leistung auf dem Dach zu installieren. Am lukrativsten ist  tatsächlich nur eine optimale Eigenversorgungsrate, denn da spart man am meisten. Ich denke mit 5,5 – 8 kWp (Ost-West) oder 3,5 – 5 kWp (Süd) fährt man als Normalfamilie (ohne Elektroauto) am günstigsten.

Die Anlage hat eine Mindestbetriebsdauer von 25 Jahren. Realistisch ist 30 – 35 Jahre.

Ich habe bei uns Full-Black-Module montieren lassen. Die sind zwar etwas teurer, dafür einfach schöner auf unserem dunklen Dach. Denn bei den Modulen sind die Photozellen und der Rahmen des Moduls komplett schwarz. Unser Anbieter hiess ReGeTech aus Bad Sassendorf (www.regetech.de). Die Leute von ReGeTech hatten noch einen grossen Vorteil: das Gerüst war im Preis inklusive. Das war nicht bei allen Angeboten der Fall.

Zum Preis kann man wenig sagen. Es lohnt immer ein Angebot einzuholen. Bei seriösen Anbietern ist es kostenlos und unverbindlich. Abhängig von der Leistung und der Himmelsausrichtung ändert sich auch der Wechselrichter. Auch die Module unterscheiden sich stark im Preis. Da lohnt es sich, Mal mit Hersteller, Leistung, und Silbernen oder full-black-Modulen zu variieren. Eine Garantieverlängerung des Wechselrichters auf 10 Jahre würde ich empfehlen, habe ich auch genommen. Weitere Versicherungen habe ich nicht benötigt. Die PV ist bei uns ohne Mehrkosten im Rahmenvertrag der Gebäudeversicherung mit drin.

Für die Montage sollte man ein paar Dachsteine in Reserve haben. Es kann immer mal einer bei der Montage brechen oder eine Ecke abplatzen. Gut wenn man passenden Ersatz bereitliegen hat. Später, wenn die Module drüber montiert sind, kann man die Dachsteine nicht mehr so einfach tauschen.

Die Anlage ist über ein Netzwerkkabel mit dem Router verbunden. Ich kann jederzeit von überall die Leistungsdaten der PV-Anlage online abfragen und sehen, was aktuell und bis dahin produziert wird bzw. wurde.

17 generelle Tipps für den Ausbau

Vorsicht vor Rohrverstopfungen

Am Anfang wird man viel Streichen, Spachteln und ggfls. Fliesen kleben. Reste davon keinesfalls ins Klo giessen, auch nicht das Wasser zum Eimerauswaschen.
Die Grundleitungen verstopfen davon. Selbst geringe Mengen Fliesenkleber oder Farbe setzen sich auf dem Grund der Röhre unter den Häusern ab und bilden dort Schicht für Schicht einen steinharten Panzer. Wenn dann noch Küchenrolle oder ähnliches dazukommt, dann ist das Rohr dicht. Es fehlt am Anfang einfach auch die Menge an Spülwasser, um Zement oder Farbe aus dem Rohr zu spülen, bevor es anfängt abzubinden und festzuwerden.
Woran merkt man das? Im Gäste-WC steigt plötzlich langsam das Wasser…..in der ganzen Häuserreihe, ab der Stelle wo die Verstopfung ist…… und wehe, weiter hinten läuft noch ne Waschmaschine oder jemand ist in der Wanne. Es sind also meist mehrere betroffen. Und je höher die Kacke in der Schüssel staut, umso panischer werden die Betroffenen, denn das Braune ist kein Schokopudding und im schlimmsten Fall auch nicht von der eigenen Familie…..Urgs…..
Wir hatten das in unserem Wohnpark zweimal. Da half nur in den Revisionsschacht auf der Strasse öffnen, hinuntersteigen und stochern.

Rückstau im Revisionsschacht

Verstopfung beseitigt

Diese Ablagerungen kamen bei der Rohrreinigung zutage

Beimersten Mal habe ich das mit zwei Nachbarn gemacht, obwohl meine Häuser-Reihe nicht betroffen war. Beim zweiten Mal war ich zum Glück auf Dienstreise, aber die betroffenen Nachbarn konnten es für den Abend selbst lösen. Später wurde dann die Grundleitung für teures Geld gespült, um dauerhaft die Ursache zu beseitigen. Zum Glück waren da auch alle mit dem Ausbau fertig und keiner sorgte mehr für neuen Zement im Rohr. Das Problem kam nicht nochmal.

Wie kann man vorbeugen?
Kein Wasser mit Kleber oder Farbresten ins Klo, Waschbecken oder den Gulli vor dem Haus schütten. Auch nicht nur einmal oder nur ein bisschen. So einfach!!! Wenn man Handwerker beauftragt hat, diese auch eindringlich darauf hinweisen. Insbesondere, wenn man auf die „Quick and dirty“-Fraktion von eBay-Kleinanzeigen vertraut….

Am einfachsten ist es ein Loch im Garten zu buddeln und alles Waschwasser und Fugenschlämme oder das Wasser vom Farbrolle reinigen dort hineinzukippen. Im Garten hat man ja Wasser und einen Gartenschlauch. Dabei darauf achten, die Terrasse nicht mit dem Wasser zu versauen, auch da geht das schwer runter. Also 2m hinter der Terrasse ein Loch, zwei Bretter als Standfläche und einen Gartenschlauch mit Gardena-Spritze hingelegt. Problem gelöst.

Der Müll wird schnell überhand nehmen!

Man staunt über den Egoismus anderer. Die Müllboxen sind mengenmäßig für später ausgelegt.
Verpackungen, Fliesenreste, Farbeimer, Tapetenreste, oder Laminatabschnitte gehören da während der Bauphase einfach nicht rein. Das muss man halt seine Verpackungen sammeln und zum Wertstoffhof bringen.
Die Lage eskaliert spätestens dann, wenn die Ersten eingezogen sind und Windeln etc entsorgen müssen, während irgendein Egoist vorher die Tonne mit Fliesen- oder Laminatkartons randvoll zugeschmissen hat. Bei uns geschah dies sogar, obwohl der Papiercontainer der Stadt nur 300m entfernt ist, das kann man nicht schönreden.

Kabel nachträglich ziehen

In den Wänden kann man nicht gut Schlitze stemmen. Horizontal eigentlich garnicht, weil die 10cm Stahlbeton dies statisch nicht zulassen. Man würde dann die Mindestüberdeckung der Bewehrungseisen unterschreiten und den statischen Querschnitt der Wandscheibe verringern. Will man nachträglich Kabel ziehen, so kann man im EG besser in Wandnähe im Estrich die Kabel ziehen. Mit einer Mauernutfräse kann man gut 10mm tief in den Estrich schneiden. Um keine Sollbruchstelle in der Estrichplatte zu erzeugen, sollte man nicht quer durch das Wohnzimmer gehen mit dem Kabel. Besser ist in Wandnähe zu verlaufen. An den Wänden kann man problemlos ein bisschen vertikal hochgehen und dazu in die Betonwand schlitzen. Bis in Steckdosenhöhe ist vertikal kein Problem. Allerdings geht das nur mit Diamantscheiben. Mit dem Stemmhammer sollte man es nicht versuchen.

In den Obergeschossen wird es mangels Estrich noch schwieriger. Auch in den Rigipswänden wird es nachträglich schwierig. Ich musste in der Küche einen Lichtschalter versetzen. Spass hat das nicht gemacht.

Zum Bohren von Dosen kann man simpel kalkulieren. Pro Dose braucht man eine Diamantbohrkrone. Einzig nützlich sind Bohrkrone mit M14 Gewinde für die Flex. Bohrkrone für die Bohrmaschine mit Vidia-Zähnen sind nur was für Leute mit sehr viel Langeweile und unendlicher Frustrationstoleranz. Bei dem Beton hilft  nur Diamant und  Umdrehung, und danach ist die Bohrkrone trotzdem platt. Ich habe vom Gäste-WC zum Wohnzimmer eine Kernbohrung (DN 50) gemacht und dabei z.b. eine Diamantbohrkrone komplett abgenutzt. Die Schnitt danach nichtmals mehr in eine Wandfliese, nichtmals oberflächlich, so fertig war die Bohrkrone nachher.

Schutz der Treppenstufen

Die Treppenstufen sind nur mit einem Karton auf den Laufflächen geschützt. Das reicht für den Ausbau nicht. Staub und Sand oder Steinchen kommen unter den Karton und zerkratzen die Lackfläche. An den Kanten der Stufen ist gar kein Schutz. Das ist auch beim Spachteln, Tapezieren und Malern ein Problem.

Es ist sinnvoll die Stufen komplett in Malervlies einzupacken. Den gibt es im Malereinkauf 1m breit günstig auf 25m und 50m Rollen. Zum Abdecken empfindlicher Oberflächen (z.b. Parkett) ist auch Milchkartonpapier zu emofehlen, das nehmen Profis auch. Das ist das mit Alu kaschierte Kartonpapier, aus dem Tetrapacks produziert werden. Das gibt es ebenfalls 1,25m breit auf 25m und 50m Rolle im Malereinkauf. Z.b. bei Prosol.

Die Eckventile habe ich alle getauscht

Unserem Küchenmonteur ist beim Anschliessen der Mischbatterie das Gewinde vom Eckventil für das Warmwasser abgebrochen. Da hat die Deutsche Reihenhaus leider nicht die optimale Qualität ausgeschrieben, vielleicht hätten wir auch ne schlechte Charge erwischt. Ich habe aber wenig Lust, da in ein paar Jahren sukzessive in den Bädern Stress mit den  Eckventilen zu bekommen. Daraufhin habe ich sofort lieber alle Eckventil gegen neue von „Schell“ ausgetauscht. Die gibt es im Internet günstig im 10er Pack.

Die Innenwände sind variabel 

Die Innenwände sind aus Rigips. Daraus ergibt sich, dass sie zwar für Kabel und Leitungen verwendet werden, aber keine tragende Funktion haben. Man kann die Rigips-Innenwände daher problemlos wegnehmen, ändern, oder auch sonstige Trockenbau-Einbauten vornehmen.
Ein Beschluss ist dafür nicht notwendig. Dies wäre erst der Fall, wenn man in die Statik eingreift, z.B. größere Deckendurchbrüche plant.

 

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16 Netzwerkkabel auflegen

Das Reihenhaus hat so viel Stahlbeton, dass man hier vor tödlichen Strahlen fast sicher sein dürfte. Ein Nachteil, auch WLan hat es hier schwer. Vom Erdgeschoss wird die Fritz.box nicht bis ins Dachgeschoss reichen. Den Frust jugendlicher pubertierender Familienmitglieder möchte man nicht erleben. Aber auch für das Arbeitszimmer im Dachgeschoss wird es mit High-Speed-Internet eher düster.

Die Lösung heisst Netzwerkkabel. Dieses kann man optional bei der Deutschen Reihenhaus mitbestellen. Dann bekommt man von der Reihenhaus jeweils Cat7-Kabel vom Registerschacht im EG in das Wohnzimmer und alle Schlafzimmer gelegt. Dabei laufen in jeden Raum dann je zwei Kabel und enden dort in einer Dose. Das war es….. Trotzdem lohnt es sich sehr!!

Wie wird daraus jetzt Internet in allen Räumen bzw. Etagen? Mit etwas Zeit und Geduld.
Man braucht erstmal:
– ein Auflegewerkzeug mit einem Netzwerktester…. und vielleicht noch ein bisschen Zubehörwerkzeug.
– 5 Netzwerkdosen
– ein Patchpanel für mind. 12 Anschlüsse
– einen Switch mit möglichst 16 Ports
– 10 kurze Patchkabel und noch ein paar längere Patchkabel
– zwei WLan-Router für OG und DG

Erstmal muss man die Kabel abisolieren und mit dem Auflegewerkzeug die einzelnen Litzen in die Klemmen der Netzwerkdose einlegen. Dabei darauf achten, dass die Schutzisolierung richtig Kontakt hat.

Danach im Registerschacht die einzelnen Kabel jeweils abisolieren und die einzelnen Litzen entsprechend der Farbkodierung auflegen. Nach jedem Kabel mit dem Netzwerktester prüfen, ob alle Litzen korrekt arbeiten. Dazu den Slave an die Netzwerkdose anschließen und den Master an das Patchpanel. So merkt man sofort, wenn was nicht richtig Kontakt hat oder ein Kurzschluss drin ist.

Mit den Patchkabeln geht man dann vom Patchpanel auf den Switch. Je Port am Panel geht man auf einen Port am Switch. Danach muss man nur noch mit einem längeren Patchkabel vom Router zum Switch, und TADAAA…. in allen Zimmern ist auf einen Schlag Internet auf den Netzwerkdosen.

Ich habe den Switch im Registerschacht einfach oberhalb des Satellitenverstärkers eingeklemmt. Das Patchpanel hängt darunter. Dadurch stören die nicht, wenn man mal an den Wärmetauscher muss.

In den oberen Etagen habe ich jeweils in einem Zimmer pro Etage einen WLan-Router angeklemmt. das ist deutlich besser und sicherer als ein Repeater. In der Etage verbindet sich das Handy dann einfach mit dem Router, der das bessere Signal bietet. Die Ganze Aktion beschäftigt einen gut einen Tag, wenn man nicht geübt ist. Aber danach ist man sehr zufrieden, denn es funktioniert tatsächlich hervorragend. In allen Zimmern und Etagen ist das Netzwerk-Signal sehr gut. Und über die Netzwerkdosen kann man auch ggf. Internetradios oder PCs direkt anschließen.

Fazit: Die Netzwerkkabel sind eine sehr sinnvolle Option. Sollte man unbedingt mitbestellen. Die Netzwerkdosen zu installieren erfordert etwas Geduld und Fingerspitzengefühl. Es ist aber durchaus selbst zu schaffen. Ich habe das hier zum ersten Mal in meinem Leben gemacht, und es funktioniert trotzdem! 🙂

Was ist, wenn man kein Netzwerkkabel mitbestellt hat. Dann hilft nur, ein 15m Netzwerkkabel im Registerschacht vom Spitzboden aus in das Erdgeschoss durchzufädeln. Dann packt man auf den Spitzboden möglichst oberhalb der Treppe einen WLan-Router und sollte damit zumindest überall mehr oder minder gutes WLan-Signal haben. Optimal ist das aber bestimmt nicht.

 

15 Eigenleistungen

Die Deutsche Reihenhaus verkauft ja eigentlich den „Golf unter den Häusern“. Das Ganze in Form eines Basismodelles, welches zumindest schon fahrbereit auf einer fertigen Strasse steht. Allerdings muss man ihn innen noch alles selbst polstern. Soll heißen, der Wohnpark ist außen (Außenanlagen (soweit es Gemeinschaftsflächen sind), Wege und Straßen) fertig, das Haus ist innen roh aber bewohnbar, innen ist daher noch viel zu tun. Und wie auch immer, es bleibt auch nachher ein Standard-Reihenhaus.

Wände und Decken….müssen noch mal mit dem Spachtel von Unebenheiten befreit werden. Dann alles grundieren, tapezieren und malern. Finger weg von Baumarkt billig Kram. Selbst die guten Instant-Kleister stinken gegen verwendungsfertige Profiprodukte ab. Und meist ist der Profihandel auch für Privatkunden günstiger. Ich habe alles bei Prosol (das ist eine bundesweite Kette, in Dortmund sitzen die in der Hannöverschen Strasse) gekauft, Nachbarn hatten sich teilweise dem dann angeschlossen. Wir haben dort alle einen Handwerker-Rabatt bekommen (einfach in Dortmund bei Prosol sagen, dass man ein Reihenhaus der Deutschen Reihenhaus gekauft und man es komplett grundieren, spachten, mit Vlies kleben und streichen will). Mein Ansprechpartner dort hieß glaube ich „Tino Watzl“.

Böden….. Ich habe im Erdgeschoss Fliesen gelegt. Große Fliesenfachmärkte haben meist eine Restpostenschiene. Zum Beispiel der Fliesenpoint von Linnenbecker in Dortmund Wambel. Da bekommt man sehr hochwertige Fliesen teils zum Viertel des Preises.
In den Obergeschossen habe ich Massivholzdielen vollflächig verklebt. Die sind knapp 20 mm stark, 14cm breit und 1,94m lang. Sie sind mit Nut und Feder, man benötigt einen Spezialkleber. Dafür musste ich den Boden komplett grundieren, einmal komplett Ausgleichmasse drauf und mit einer Nadelwalze die Ausgleichsmasse entlüften (die Unebenheiten waren vorher einfach zu groß), dann mit Sika-Bond verklebt. ACHTUNG: im Boden ist soviel Eisen, dass Feuchtemesser spinnen. Einzig korrekte Ergebnisse bekommt man, wenn man in den Boden ein Loch bohrt und die Restfeuchte des Bohrstaubes bestimmt. Bei uns zeigte der Boden selbst im knochentrockenen Zustand zwischen 70 und 90 Digits an. In Wirklichkeit war er längst verlegereif. Den Boden und Kleber hatte ich von Beese aus Unna, auch da hatten mehrere Nachbarn den ausgehandelten Rabatt für ihre Fußböden mitgenommen. www.holzlandbeese.de. Ansprechpartner war Herr Büscher. Es lohnt sich sehr, dort anzufragen, zumal die Auswahl riesig ist und der Kundenservice echt hält, was er verspricht.
Für die Fußleisten, bzw. Sockelleisten lohnt es sich, einen Lasermesser und eine gescheite Gehrungskappsäge zu kaufen…..

Treppe streichen…..Der Stahlrahmen der Treppe ist nur grundiert. Das heißt, alle Stufen abschrauben (auf die Schraubenlänge bei der Remontage achten) und Geländer und Stahlkonstruktion lackieren. Diese Arbeit ist  definitiv nicht vergnügungssteuerpflichtig.

Bäder …… ggfls. Fliesen legen und Sanitärkeramik anschließen. Mir war das Einheitsbad irgendwie nix. Daher habe ich selbst gefliest. Achtung, die Bodenfliesen müssen auf eine Entkopplungsmatte. Ich habe die „Blanke permatt“ dafür verwendet und dabei auch gleich noch eine elektrische Fußbodenheizung im Bad mit eingeklebt.
Bei den Reihenhäusern der ersten Generation benötigt man für die 5-Eck-Dusche eine Duschtür mit 45 Grad Anschlag. Fast nicht zu kriegen und sauteuer. Das ist bei der neuen Generation 2.0 endlich abgelöst durch eine Viereck-Dusche, für die man auch Baumarkt-Duschtüren aus dem Internet verwenden kann. Für die Montage sollte man 10€ für einen Fliesenbohrer ausgeben!

Für die Erwerber eines DRH 1.0 lohnt wegen der Duschtür ein Kontakt mit der Fa.Oymak. 

Rollläden….. bei uns lagen keine Leerrohre. Um die Rollläden zu elektrifizieren muss man eigentlich Schlitze stemmen. Das ist aber statisch eigentlich nicht zulässig, da die Wand nur 10cm stark ist. Dilemma. Bis jetzt hält alles. Der Einbau der Wellenmotoren ist ziemlich fummelig.

Strom zum Gartenhaus legen…..Bei Endhäusern geht man am Besten vom Registerschacht direkt durch die Giebelwand und dann außen mit dem Kabel (in einem Gartenschlauch geschützt) zur Gartenhütte. Dann kann man auch eine eigene Sicherung auflegen. Für Mittelhäuser geht es auch, den Strom an der Außensteckdose abzugreifen. Elektroarbeiten sollte nur eine Elektrofachkraft durchführen. Auch 230V können für den Menschen schon tödlich sein. Ich habe damit abundzu beruflich zu tun und kann sagen, dass die Angehörigen bisher ausnahmslos sehr traurig waren. Das muss ja nicht sein!

Wo wir beim Garten sind……ich schwöre auf Rollrasen. Gab es in Kamen inkl. Verlegung für knappe 7€/m² mit ordentlicher Rechnung. Die Firma heißt „Rollrasen Service Kahl„.
Bei den schier unendlichen Ländereien, die man zum Reihenhaus dazu bekommt, reicht ein Spindelmäher…..den bekommt man in guter Qualität für 100€ von Gardena….und den kann man auch Sonntags verwenden!!!!

Im Garten bietet es sich an, einen Weg zum Gartenhaus und Gartentor mit Gehwegplatten zu legen. Ich habe dafür die Platten der Terrasse (30×60 anthrazit) im Internet bestellt. Hätte ich mal den Gartenbauer direkt gefragt, ob er mir welche mitbringt und verkauft. Die Steine selbst sind nämlich nicht teuer…..aber die Fracht….. Da ist man schnell bei ner Tonne auf Europalette, und die kommt halt nicht mit DHL, sondern per Spedition auf einem LKW…..

Außenlampen anschließen, Briefkasten aufhängen und Hausnummer anbringen.
In die Dämmung kann man nur mit speziellen Dübeln Sachen dauerhaft befestigen. Hier sollte man nicht mit normalen Dübeln ausprobieren. Die Fassade verzeiht es einem nicht und macht für Jahre dann Ärger. Das gerade Anbringen von Hausnummern scheint übrigens für viele eine fast unlösbare Aufgabe.

Dachbodentreppe….. kann man auch selbst einbauen, ist nicht so kompliziert. Habe ich sogar alleine geschafft.
Auf dem Spitzboden habe ich mit Ikea-Kellerregalen dann alles schön zugebaut…. so ist alles, was man so da oben verstaut immer mit wenigen Griffen wieder zur Hand.

Sonnenschutz/Außen-Rollladen auf den Dachflächenfenstern montieren. Ist dringend angeraten! Für die Roto-Fenster kostet ein elektrischer Außenrolladen bei Benz24 ca. 625€ komplett. Der Einbau dauert etwa 30min. Den Strom zum Fenster legt man in der Dehnfuge der beiden Dachelemente. Also vor dem Tapezieren im Dachgeschoss an den Strom für das Außenrollo denken 😉

Für die Garage lohnt ein elektrischer Garagentorantrieb. Wir habe den hier inkl. Montage und zwei Handsendern für knapp 400€ brutto mit ordentlicher Rechnung bekommen.

Zäune zwischen den Gärten….. Kann man auch selbst setzen. Ist nicht so schwer…..Ist allerdings eine Tagesaufgabe…..Und beim Fundament der Zaunpfosten schön tief buddeln und nicht an Beton sparen.

Netzwerkkabel….. Dosen und Patchpanel auflegen und einen Switch anschließen. Dazu mache ich mal eine extra Anleitung. Das ist zwar fummelig, aber echt einfach, wenn man sich darauf einlässt. Das Werkzeug kostet komplett ca. 20€. Patchpanel und Switch sind auch nicht teuer. Die Netzwerk-Dosen gab es im 5er-Pack bei Amazon…. wir praktisch. Ohne Netzwerkkabel und einen WLan-Router pro Etage ist man bei dem ganzen Stahlbeton aufgeschmissen. Außerdem habe ich gleich noch zwei Kabel hoch auf den Spitzboden gelegt – für den Netzwerkanschluss des Wechselrichters (Photovoltaik) und den Cloud-Speicher.

Photovoltaik…..rechnet sich!! Dazu mache ich auch noch eine extra Seite. Auf unser Dach haben 7,08 kW-Peak gepasst. Sehr schöne Sache. Selbst im Winter liefert die Anlage bei absolutem Mistwetter noch knapp 2kW/Tag und damit den Grundbedarf des Hauses. Im Sommer sind es bis zu 40kW/Tag gewesen. Das, was man nicht selbst verbraucht, wird für 20 Jahre garantiert nach dem EEG an die OVE verkauft. Wobei am interessantesten der Eigenverbrauch ist. Einen Speicher haben wir noch nicht genommen, lohnt noch nicht, kann man aber später jederzeit sofort nachrüsten, wenn die Speicher mal billiger werden. Unser Anlage ist von Regetech aus Bad Sassendorf. www.regetech.de, der Ansprechpartner heißt Junemann. Die Mehrwertsteuer für die PV-Anlage bekommt man übrigens vom Finanzamt nach ein paar Wochen komplett wieder. Brandtechnisch ist so eine kleine Anlage völlig unerheblich. Die Gebäudeversicherung verlangt hier bei uns nichtmals einen Mehrbeitrag. Und das, obwohl hier im Wohnpark inzwischen drei Häuser eine  PV-Anlage haben (und das werden wohl nicht die letzten sein), zwei Anlagen sind von Regetech, ein dritter Nachbar hatte einen Anbieter aus Bergkamen gewählt. Was mir bei unserer Anlage besonders gefällt: Die Module sind komplett schwarz, auch die Rahmen.

 

14 Die Übergabe

Die Übergabe ist etwas kniffelig. Eigentlich besteht sie aus drei Teilen. Erstens schauen, ob soweit alles auf den ersten Blick in Ordnung ist. Zweitens Schließzylinder tauschen, Protokoll unterschreiben und das Haus quasi übernehmen (wenn es ab da abbrennt oder die Wasserleitung platzt, muss man sich organisatorisch selbst darum kümmern (mit Unterstützung des Verwalters) vorher ist es rechtlich noch alleiniges Problem der DRH). Und dann natürlich nochmal genau alles anschauen, ob auch alles funktioniert.

Bei der Übergabe schaut man nochmal die Punkte der Abnahme an. Zusätzlich kommen jetzt natürlich noch die Elemente dazu, die bei der Abnahme noch nicht da waren. Die Treppenstufen sollte man z.B. anschauen und sich dabei nicht hetzen lassen. (Auch wenn die Vorfreude auf das Haus einen vielleicht im ersten Glückstaumel zur Eile verleitet).

Sind die Treppenstufen in Ordnung (auch die Kanten ruhig mal anfassen) und die Schraubenköpfe darunter in Ordnung? Zum Streichen der Tragkonstruktion der Treppe wird man die Schrauben lösen müssen, da wäre es schon gut, wenn sie nicht schon vorher durchgenudelt sind. (Ja, das geht nämlich auch bei Torx-Bits).

Für die Haustür benötigt man einen eigenen Schließzylinder, welcher bei der Übergabe gegen den Bauzylinder der DRH getauscht wird. Für Gartentor, Gartenhaus und Garage bekommt man Zylinder mit Schlüsseln von der DRH.
Hier scheiden sich die Geister. Ich kann nur raten, alles vom ersten Tag an gleichschließend zu machen. Dann benötigt man nur noch einen Schlüssel und der schließt alles, was mit dem Haus zu tun hat. Dabei am Besten auf einen Bohrmuldenschlüssel zurückgreifen. Zumindest bei der Haustür auf Not- und Gefahrenfunktion des Zylinders achten (das man auch von außen aufschließen kann, wenn innen ein Schlüssel steckt). Und dann ist eine geschützte Schließung sinnvoll. Das heißt, man bekommt eine Sicherungskarte und nur mit der können Schlüssel nachgemacht werden. Für mich die Wahl auf den „BKS Helius“ Zylinder. Mehr braucht man bei einem Reihenhaus wie unserem nicht, da der hochpreisigste und sicherste Zylinder nichts nützt, solange die Tür und die Fenster „nur“ guter Standard ist. Das wäre, als würde ich Hochleistungsreifen kaufen, obwohl mein Auto nur 160km/h schafft. Nicht falsch verstehen, die Türen und Fenster sind wirklich gut und vollkommen ausreichend, aber mehr auch nicht….
Wir haben 15 Schlüssel genommen, mindestens 10 sollten es auf jeden Fall sein. Die sind bei der Ertstbestellung nicht teuer und mit Kindern, Eltern, Ersatzschlüssel und Putzfrau sind schnell 8-10 Schlüssel im Umlauf. Mit der Sicherungskarte kann aber keiner die Schlüssel so einfach nachmachen.
Wir hatten (wie auch mehrere unserer neuen Nachbarn) eine komplette Schließanlage als sogenannte Z-Schließung  (Tür, Gartentor, Gartenhaus, Garage und ein Ersatzhalbzylinder, sowie 15 Schlüssel) beim Holzland Beese in Unna bestellt. Die geben Erwerbern der DRH einen sehr interessanten Rabatt und sind bei Fragen kulant und auch gut erreichbar. Ein Vergleich lohnt sich auf jeden Fall. Aber dort sollte man auch mal fragen.
Die Maße der einzelnen Zylinder hatte ich mir vorher von der DRH schriftlich geben lassen. Die Nachbarn hatten sich dann an meinem Angebot von Beese www.holzlandbeese.de orientiert und nur teils den Ersatzzylinder (den kann man z.B. für Gartentruhen brauchen) oder den Zylinder für die Garage weggelassen, oder die Anzahl der Schlüssel verändert.

Wenn das Haus übergeben ist und der erste Sekt geköpft ist, sollte man trotzdem nochmal ordentlich durchgehen.
Gehen alle Heizkörper?
Sind die Steckdosen funktionsfähig? Beim Nachbarn lag auf einer Steckdose die Phase auf dem Schutzleiter, das ist auch bei einem PRCD (FI-Schalter) mindestens schmerzhaft.
Kommt tatsächlich nur an den Zuluftelementen Luft ins Haus? Wir hatten eine Undichtigkeit am Kniestock und im 1. OG an den Ecken zwischen Boden und den Seiten- und Außenwänden.
Wie prüft man das? Man kann ganz trivial mit einem Räucherstäbchen durchgehen und bei eingeschalteter Wohnraumentlüftung und geschlossenen Fenstern und Türen prüfen, ob in den Raumecken, Bauwerksfugen oder auch Steckdosen an den Außenwänden Luft eintritt. Dann verwirbelt der Rauch, was so nicht passieren sollte. Luft darf merklich eigentlich nur an den Zuluftelementen über den Fenstern eintreten.
Schließen alle Fenster korrekt und funktioniert die Fehlbedienungssperre?
Auch so triviale Dinge, wie die Vollzähligkeit der Bartschlüssel an den Zimmertüren, sind einen Blick wert.
Oder auch, ob alle Armaturen korrekt angeschlossen sind (warm/kalt) und die Sanitärkeramik ohne Schäden ist.

Wenn man was feststellt, dann lohnt eine freundliche Mail an den Bauleiter oder die Kundenbetreuerin. Ich habe es nicht erlebt, dass man mich abgewimmelt hat. Auch bei Nachbarn wurde alles sachlich betrachtet und ggfls. zügig behoben. Alle Punkte wurden ernst genommen, aber bei Nachbarn musste ich auch feststellen, dass nicht alles auf die DRH zurückzuführen war. Wenn man z.B. 2 Tonnen Fliesen mitten Im Wohnzimmer auftürmt, dann braucht man sich über einen Riss im Estrich nicht wundern, da kann dann auch die Reihenhaus nichts ändern.

Teilweise können kleinere Mängel auch später auftreten, (z.B. ist bei uns das Dach der Garage plötzlich undicht gewesen), dann auch einfach Bescheid geben. Die DRH kümmert sich dann. Aber Vorsicht bei Mängeln, die eigene Handwerker beim Ausbau verursacht haben. Z.B. falsch remontierte Schalter und Steckdosen, Beschädigte Fensterrahmen oder beschädigte Treppenstufen), hier ist die DRH  nicht mehr zuständig. Im Zweifel auch ruhig dem eigenen Handwerker den Schaden melden.

13 Die Abnahme

Die Abnahme erfolgt bei der Deutschen Reihenhaus etwa drei bis vier Wochen vor der Übergabe. Man bekommt den Termin meist rechtzeitig vorher genannt und damit auch schon den Termin für die spätere Übergabe. Ziel ist es gemeinsam mit dem Bauleiter durchs Haus zu gehen, evtl. gröbere Mängel zu sehen und Fragen stellen zu können. Man kann vieles schon anschauen und anfassen, wobei das Haus noch nicht fertig und übergabefertig ist (das muss einem klar sein).

Optimal geht man systematisch erst außen und dann Raum für Raum durch das Haus. Am besten sieht man übrigens mit den Händen.  Also durchaus Oberflächen auch mal anfassen.

Außenputz und Fassade:
Ist der Aussenputz in Ordnung und unbeschädigt? Dabei sind auch die Kanten an den Fensterleibungen und Türen interessant.
Ist der Farbanstrich gleichmäßig ohne Fehlstellen?
Sind die Fensterlaibungen (Putz und Farbe) in Ordnung. Lassen Sie sich gegen Unkostenbeitrag vom Maler einen Liter ihrer Fassadenfarbe abfüllen. Wenn sie beim Umzug ne Macke neben die Haustür machen, werden sie es danken. Professionelle Wandfarbe ist teuer!  Erwarten sie also nicht, den Liter geschenkt zu bekommen!
Sind die Fensterrahmen von außen unbeschädigt? Alles was man bei Drauflicht aus einem Meter Entfernung gut sehen kann, kann man ansprechen. Bei Streiflicht aus 10cm Entfernung sieht man zwar mehr, das ist dann aber KEIN Mangel. Es geht wirklich nur um die Sachen, die man bei normalem Licht aus 1m Entfernung ohne Probleme sieht.
Sind die Pflasterflächen vor dem Haus und die gepflasterte Terasse eben und gleichmäßig? Sind die Fugen mit Splitt gefüllt? (auch hier lohnt es sich, einen kleinen Beutel mit Fugensand/-splitt von den Gartenbauern beiseite zu stellen, man benötigt den in den kommenden Monaten noch ein paar Mal bis sich alles gesetzt hat)
Ist der Garten halbwegs eben und mit ausreichend Substrat (also Boden) angefüllt?
Ist die Terrassentrennwand fest im Boden und oberflächlich einwandfrei?
Sind die Gitterroste vor der Terrassentür und der Haustür unbeschädigt und in Waage eingelegt?

Innen schaut man Raum für Raum.
Sind die Fensterrahmen und Flügel unbeschädigt. (immer dran denken, kleinere Kratzerchen sind noch in Ordnung). Trotzdem lohnt es sich, die Kanten mal mit den Händen abzugehen.
Auch die Glasscheiben lohnen einen Blick. Sind darin (innen oder außen) Kratzer oder evtl. kleinere Steinschläge (von den Außenarbeiten)?
Lassen sich die Rollläden leicht herunterkurbeln und sind die Lamellen sauber und unbeschädigt?
Sind die Zimmertüren oberflächlich in Ordnung? Rahmen, Türblatt und Kanten? Da kann man ruhig mal mit der Hand drüber streichen.
Schließt die Tür ohne Probleme und ohne übermäßigen Kraftaufwand?
Sind die Schalter und Steckdosen sauber und frei von Beschädigungen und z.B. Putzspritzern?
Sind die Lichtschalter leichtgängig (also die Rahmen gerade eingebaut)?
Es spart sehr viel Arbeit, wenn man darauf achtet, dass die Wände wirklich tapezierfertig sind. Das heißt, sie müssen nicht absolut glatt wie ein Babypopo sein, aber Putzspritzer (siehe Bild) oder größere Pickel muss man nicht hinnehmen.
Denn die müsste man nach der Übergabe vor dem Tapezieren alle mühsam abkratzen. Die Deutsche Reihenhaus hat tapezierfähige Wände zugesichert, dazu sind grobe Verunreinigungen vorher zu entfernen.

Bei den Decken und Raumecken ist es ähnlich.

Der Boden verdient besonderes Augenmerk!
Im Erdgeschoss ist ein Estrich eingebaut. Dieser ist eigentlich unproblematisch. Vorsicht vor Punktlasten!! Der Estrich ist ca. 35 – 40 mm (ja, mm) stark. Das ist auch soweit in Ordnung. Aber der Estrich verträgt keine Punktlasten oder Überlastung! Gleichzeitig sollte er ungerissen sein, wenn man Fliesen legen möchte. Daher später auf keinen Fall im Wohnzimmer Parkett, Laminat oder Fliesen hoch aufstapeln, alles schön großflächig verteilen. Sonst reißt der Estrich.
In den Obergeschossen gibt es keinen Estrich, hier ist nur die rohe Betonplatte. Diese sollte für die späteren Bodenbelagsarbeiten halbwegs eben und glatt sein.
Zulässig sind nach der Norm 4mm Unebenheit auf einen laufenden Meter. Viele Klicklaminatböden tolerieren laut Hersteller nur 2mm/m….. Wir hatten in unserem Haus 14mm ! Insbesondere die Übergänge/Fugen zwischen den Deckenplatten, welche ja vergossen/armiert werden, sind hier eine Schwachstelle. Man sollte dies unbedingt kontrollieren und ansprechen, damit ggf. eine Ausgleichsmasse ausgebracht wird. Insbesondere, wenn man Klicklaminat, Klickparket, Klickfurnet oder Klickvinyl als Boden nehmen möchte. Die Böden liegen sonst später hohl und die Kopfstöße können evtl. wieder aufgehen. Da würde sich der Bodenhersteller oder Parkettleger (sofern er Bedenken angemeldet hatte) zurecht nichts annehmen. Bei uns mussten beide Obergeschosse komplett mit einer Ausgleichsmasse nivelliert werden.
Wie prüft man das? Man nehme eine 1-Meter lange Wasserwaage, lege sie auf den Boden an kritischen Stellen. Bildet sich darunter ein merklicher Spalt zum Boden, so sollte man darüber sprechen.
In den Bädern sollte man, sofern die DRH die Bäder gefliest hat, auch mal ein paar Sachen anschauen. Ist das Fugenbild gleichmäßig? Sind die Fliesen alle satt im Kleberbett gelegt? Wenn man mit einem Schlüssel drauf klopft dürfen die Wandfliesen nicht hohl klingen. Die Bodenfliesen werden es wohl tun, da sie auf einer Entkopplungsmatte liegen. Das ist dann in Ordnung.
Ruhig auch die Silikonfugen gut anschauen. Insbesondere in der Dusche, an der Wanne und zwischen Wand und Boden (wenn man sehr nass wischen möchte nachher) sollten die Fugen fehlerfrei sein. (Wobei die Fugen Wartungsfugen sind und später alle paar Jahre eh erneuert werden müssen, besser ist das!).

An der Treppe sollte die Geländerharfe und die Stahlkonstruktion frei von Schmutz und Mörtelresten sein.

Das sind erstmal grob die Dinge, die bei der ersten Abnahme angeschaut werden können.

Eine Bitte habe ich. Der Bauleiter ist nicht der Feind! Man kann alles sachlich diskutieren und der Ton macht die Musik. Die Bauleiter haben nach meiner Kenntnis keine Zielvereinbarung die Kunden übers Ohr zu hauen. Außerdem gibt die Deutsche Reihenhaus die Mängel auch nur an ihre Auftragnehmer weiter. Denn die schulden der DRH ja ein mangelfreies Werk.
Man sollte den Abnahmetermin also gemeinsame Begehung mit dem Bauleiter verstehen, bei welcher man sich abstimmt, was mit dem Haus noch passieren müsste, damit man vom zufriedenen Reihenhaus-Kunden zum extremst zufriedenen Kunden wird.

12 Abnahme, Übergabe und Gewährleistung ODER „keine Panik!“

Oh je, soviel Geld für ein Haus ausgegeben, da möchte man keine Fehler bei der Übernahme machen. Aber keine Panik, so schlimm ist es nicht!

Die Deutsche Reihenhaus bietet zum Ende der Bauzeit einen Abnahmetermin. Man sollte den Begriff nicht überbewerten.
Man sollte sich bei diesem Termin, ca. 3-4- Wochen vor der Hausübergabe, offensichtliche oder zumindest leicht erkennbare Fehler bzw. Schönheitsfehler anschauen und dem Bauleiter mitteilen, damit die DRH bis zur Übergabe ihre Handwerker zur Nachbesserung antreiben kann.
Denn was läuft da im Hintergrund eigentlich ab? Die DRH hat das Haus ja nicht mit eigenen Festangestellten gebaut, sondern alles an Vertragspartner vergeben. Diese schulden der DRH ja auch ein mangelfreies Werk. Alle Mängel, die bei der Abnahme gefunden werden, kann die DRH direkt beim Handwerksunternehmen anzeigen und um Nachbesserung „bitten“. Schäden, die nicht zugeordnet werden können, werden instandgesetzt. Für sowas gibt es immer ein Budget. Es gibt kein Haus, was gänzlich ohne Macken gebaut wird.

Im Klartext. Stimmt was mit der Spachtelung nicht, kommt der Putzer halt nochmal zum Nachspachteln – Hat die Fassade eine Macke, kommt der Maler – hakt ein Fenster, so wird es nachgestellt. Hat jemand eine Macke in die Haustür gehauen ohne das man den Übeltäter kennt, so kommt eine Fachfirma und setzt die Macke instand. Also keine Panik, alles was sich jetzt an kleineren Schäden zeigt, kann im Rahmen der Mängelbeseitigung von den ausführenden Firmen noch in Ordnung gebracht werden.

Dann kommt die Übergabe. Hier lohnt es strikt nach Schema vorzugehen und jeden Raum und alle Bauteile für sich zu prüfen. Aber bitte nicht übertreiben, alle wollen irgendwann nach Hause, auch der Bauleiter. Wichtig sind augenscheinliche Mängel und Schäden, die man sonst im Zweifel später auch selbst verursacht haben könnte. Da will man ja später nicht drüber diskutieren müssen.
Also oberflächliche Schäden an Türen, Fenstern, Scheiben, Treppenstufen, gefliesten Oberflächen, Außenputz, Terrassenbelägen und Pflasterflächen etc.
Also schlicht Dinge, die man später auch selbst beschädigt oder versaut haben könnte.

Die gemeinschaftlichen Außenanlagen werden übrigens von TÜV oder Dekra abgenommen. Da muss man sich nicht drum kümmern.

Mängel am Haus, die nicht so offensichtlich sind, kann man auch später problemlos melden. Theoretisch bis zu 5 Jahre lang, denn so lange geht die Gewährleistung. Damit sind Dinge gemeint, wie falsch angeschlossene Schalter, Undichtigkeiten zur Außenluft, hängende oder hakende Türen, Stufen (die evtl. durch Spannungen im Holz aufreißen), Probleme mit der Hausinstallation, Unebenheiten des Betonbodens. Das alles ist auch nach Wochen und Monaten kein Problem. Wir haben, wie unsere Nachbarn auch, die DRH als sehr kulant erlebt. Da kenne ich von anderen Bauträgern ganz andere Geschichten.

Ebenso kümmert sich die Reihenhaus auch noch nach Monaten, wenn plötzlich etwas undicht wird (z.B. unser Garagendach) oder eine Tür Mucken macht (bei Nachbarn geschehen).

Mich hatten vor dem Kauf Berichte im Internet verunsichert, dass die Wassertemperatur in den Bädern nicht für das Baden oder Duschen ausreicht. Es würde nicht genug „Wärme“ zur Verfügung stehen, wurde berichtet. Das können wir hier im Wohnpark nicht bestätigen! Vielleicht ist es ein Problem, was erkannt und behoben wurden Ich bin der vorletzte Abnehmer im Heizkreislauf. Ich kann nach 24 Monaten sagen, die Wassertemperatur ist zu jeder Tages- und Jahreszeit zwischen kühl, lauwarm, warm, heiss, verdammt heiss und „Oh Gott, meine Haut wird rot und pellt sich“-heiss einstellbar. Das selbst dann, wenn gleichzeitig die Heizkörper im Haus ebenfalls Wärme abrufen.

11 Aussenanlagen

Was für ein Glück, die Aussenanlagen werden von der Deutschen Reihenhaus erstellt.


Zwar nicht bis ins letzte Detail, aber zum größten Teil wird alles erledigt und man muss sich nach dem Einzug nicht mit einer Baustelle ums Haus abquälen. Es ist schon ein großer Vorteil, nicht noch viel Geld und Zeit für die Außenanlagen einplanen zu müssen.

 

 

Winkelsteine zur Geländegestaltung, Terrassenpflaster, Terrassentrennwände, Zäune zwischen den Häuserreihen und Hecken, Gehwege und Gemeinschaftsflächen werden von der DRH angelegt bzw. gestaltet. Es lohnt ein Blick in den Außenanlagenplan. Nicht überall stehen nachher Zäune, es können auch Hecken sein oder zwischen den Häusern einer Reihe halt garnichts. Und eine Besonderheit gibt es auch, wenn die Hecken und Zäune in der Teilungserklärung eingezeichnet sind, dann haben sie da auch zu bleiben. Eine Änderung (z.B. Hecke rausreißen, weil sie im Garten nervt), wäre theoretisch wieder mit den Nachbarn abzustimmen.

 

 

 

 

 

 

 

 

Gartenhäuser und Garagen setzt die DRH von namhaften Herstellen. Das Gartana Gartenhaus ist sehr hochwertig und wirklich robust. Wenn man es sich selbst kaufen würde, wäre man über den Preis entsetzt. Davon kaufen andere Leute einen guten Gebrauchtwagen.

Ich habe nach der Übergabe unser Gartenhaus in unserem Garten um zwei Meter versetzt, um die Rasenfläche zu vergrößern. Mal abgesehen davon, dass ich erstmal alle Nachbarn um Erlaubnis fragen durfte (wegen der WEG und der „baulichen Änderung“) war es auch ein größerer Aufwand, dass Gartenhaus komplett in seinen knapp 2000 Einzelteile zu zerlegen und dann auf neuen Fundamenten wieder aufzubauen.

Wer kein Gartenhaus im eigenen Garten hat, weil der Garten dann doch zu klein ist, der bekommt statt Gartenhaus einen Kellerersatzraum (also so eine Art halbe Fertiggarage mit Stahltür statt Tor).

Die KFZ-Garage ist eine Fertiggarage von Zapf. In der Garage liegt später 230V Strom mit einem Unterzähler. Man muss in der Garage aber die Unterverteilung für Garagentorantrieb, Steckdosen oder Licht noch selbst setzen. Trotzdem bin ich froh, statt eines Stellplatzes eine Garage gekauft zu haben.
Nachteil der Zapf Fertiggaragen, die Dächer werden irgendwann undicht, da sie nur eine Art Dichtanstrich haben, dann muss man dann irgendwann dran.

Bei mir ist diese Undichtigkeit (durch einen Setzriß) schon nach 9 Monaten aufgetreten. Aber das ist kein Grund für Panik, die Gewährleistung beträgt ja 5 Jahre, da muss sich jetzt die DRH, bzw. Zapf zeitnah drum kümmern.

Die Terrassentrennwände sind aus Aluminium und wirklich nicht vergleichbar mit den billigen Holzteilen anderer Bauträger. Ich finde sie sehr hochwertig und absolut pflegeleicht. Die werden sicher auch noch in Jahren vernünftig aussehen.
Die Terrassentrennwände sind ca. 3,90m lang und knapp 1,90 hoch. Auf der Terrasse kann man also ungestört sitzen.

Unter der Trennwand ist leider ein ca. 15cm hoher Spalt. Wir hatten diesen zuerst mit Holz geschlossen, damit nicht alles Laub herüberweht. Später wurde es dann mit Rasenkantensteinen verbessert.

Als vorgesehenen Zäune werden von der DRH anthrazitfarbene feuerverzinkte Stabmattenzäune gesetzt. Diese sind bei uns in wirklich guter Qualität und in der stärkeren Ausführung 8/6/8 gesetzt worden. Da habe ich bei konkurrierenden Bauträgern meist nur die dünneren 6/5/6 Matten in einfacher Verzinkung gesehen.

Zwischen den einzelnen Häusern einer Reihe sind keine Zäune gesetzt. Dies müssen die Nachbarn unter sich klären. Vorgeschrieben ist allerdings  in der Teilungserklärung die Ausführung als 1m hoch, anthrazit, Stabmattenzaun. Alternativ geht eine beliebige Hecke. Weißer Jägerzaun fällt also aus!

Es sei außerdem ein Blick in das Nachbarrechtsgesetz NRW empfohlen. Danach muss ein Zaun zwischen zwei Grundstücken gesetzt werden, wenn es einer der beiden Nachbarn möchte (egal ob der andere auch will). In diesem Fall müssen beide die Kosten teilen, auch wenn einer keinen Zaun wollte. Sollte der eine einen Hund frei laufen lassen, (sogar ein kleiner Hund würde darunter fallen, wenn er nur abundzu im Garten frei läuft), dann muss der Nachbar mit dem Hund die Kosten für den Zaun alleine tragen. So will es das Gesetz. Bevor man also dem Nachbarn den Zaun ablehnt und jegliche Kostenbeteiligung verweigert, sollte man mal ins Gesetz schauen und sowieso im Sinne guter Nachbarschaft eine gute Lösung finden. Dieses Gesetz gilt in NRW, andere Bundesländer haben teils eigene Regelungen! 🙂

Wir wollten unbedingt einen Zaun. Einfach, damit unser Sohn nicht zu den Nachbarn in den Garten läuft und dort Unsinn anstellt. Den Zaun habe ich selbst aufgebaut. Das Material hatte ich bei RevierZaun (Hannöversche Strasse) in Dortmund besorgt. Die hatten kostenlos einen Hänger, um das Material zum Haus zu bekommen und waren auch sehr günstig, trotz Profi-Qualität (feuerverzinkt nach DIN und 8/6/8). Dadurch fielen nur Materialkosten an. Mit dem einen Nachbarn habe ich die Materialkosten für Zaun, Pfosten und Beton für die eine Seite simpel hälftig geteilt. Den anderen Nachbarn habe ich der Einfachheit halber garnicht erst gefragt. Es lohnt letztlich nicht, wegen 150€ Material zu diskutieren, wenn man überlegt, dass man die nächsten 30 Jahre nebeneinander lebt, und der Zaun im Idealfall sogar noch länger lebt.  Sollte der Nachbar (in NRW) aber von vorneherein auf der Masche fahren „ich wollte ja (offiziell) keinen Zaun, daher brauchst Du mich nicht wegen Kosten ansprechen, selbst wenn mein Hund abundzu im Garten frei läuft“, dann kann man mal freundlich auf die Gesetzeslage hinweisen 😉
Zäune können auch zur Pflicht werden, wenn man einen Gartenteich oder Swimmingpool plant. Da sollte man aber vorher mit dem Verwalter sprechen, denn das kann eine bauliche Änderung bedeuten und dann darf man wieder von allen Nachbarn die schriftliche Zustimmung holen. Und ja, es sind tatsächlich wieder ALLE Unterschriften nötig. Ist einer dagegen, dann war es das offiziell mit dem Pool oder Gartenteich. Auch sonst ist bezüglich Grenzabständen z.B. von Hecken oder Bäumchen ein Blick in die Gesetzestexte (oder ein Anruf beim Verwalter) besser.

 

10 Der Ausbau

Was kauft man denn da genau? Ganz einfach, das, was man bezahlt.
Der Innenausbau ist zum größten Teil standardisiert und die Innenwände werden als Trockenbau gestellt.

Ich finde das hervorragend. So kann man später, wenn die Kinder aus dem Haus sind, innen jeden Grundriss verändern.

Die Wände werden gespachtelt und geschliffen. Aber Achtung: die Wände sind nur tapezierfertig, dass heißt aber nicht, dass man sie einfach streichen kann. Auch für Malervlies sind die Oberflächen teilweise nicht ausreichend eben. Hier muss man später nachspachteln.


 

 

 

 

 


Die Stoßfugen der Deckenplatten werden vor der Übergabe geschlossen und oberflächlich vergossen. Hier gab es bei uns Probleme mit der Ebenheit. Der Boden war damit leider nicht verlegereif.
Wir mussten vor den erst Ausgleichsmasse gießen, bevor Massivholzdielen geklebt werden konnten.

 

 

 

 

 

 

Die Installationen laufen in den Trockenbauwänden bzw. werden vormontiert.




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Treppe wird als Stahlharfe geliefert und erstmal mit Baustufen belegt. Erst kurz vor der Übergabe kommen die späteren Buche-Vollholz-Stufen auf die Treppenkonstruktion. Die Harfe muss man später selbst lackieren. Bei der Übergabe sollte man darauf achten, dass nicht zu viel Putz und Spachtelmasse an der Stahlkonstruktion anhaftet. Das darf man nämlich alles vor dem Lackieren mühsam abkratzen.