Archiv der Kategorie: Abnahme und Übergabe

14 Die Übergabe

Die Übergabe ist etwas kniffelig. Eigentlich besteht sie aus drei Teilen. Erstens schauen, ob soweit alles auf den ersten Blick in Ordnung ist. Zweitens Schließzylinder tauschen, Protokoll unterschreiben und das Haus quasi übernehmen (wenn es ab da abbrennt oder die Wasserleitung platzt, muss man sich organisatorisch selbst darum kümmern (mit Unterstützung des Verwalters) vorher ist es rechtlich noch alleiniges Problem der DRH). Und dann natürlich nochmal genau alles anschauen, ob auch alles funktioniert.

Bei der Übergabe schaut man nochmal die Punkte der Abnahme an. Zusätzlich kommen jetzt natürlich noch die Elemente dazu, die bei der Abnahme noch nicht da waren. Die Treppenstufen sollte man z.B. anschauen und sich dabei nicht hetzen lassen. (Auch wenn die Vorfreude auf das Haus einen vielleicht im ersten Glückstaumel zur Eile verleitet).

Sind die Treppenstufen in Ordnung (auch die Kanten ruhig mal anfassen) und die Schraubenköpfe darunter in Ordnung? Zum Streichen der Tragkonstruktion der Treppe wird man die Schrauben lösen müssen, da wäre es schon gut, wenn sie nicht schon vorher durchgenudelt sind. (Ja, das geht nämlich auch bei Torx-Bits).

Für die Haustür benötigt man einen eigenen Schließzylinder, welcher bei der Übergabe gegen den Bauzylinder der DRH getauscht wird. Für Gartentor, Gartenhaus und Garage bekommt man Zylinder mit Schlüsseln von der DRH.
Hier scheiden sich die Geister. Ich kann nur raten, alles vom ersten Tag an gleichschließend zu machen. Dann benötigt man nur noch einen Schlüssel und der schließt alles, was mit dem Haus zu tun hat. Dabei am Besten auf einen Bohrmuldenschlüssel zurückgreifen. Zumindest bei der Haustür auf Not- und Gefahrenfunktion des Zylinders achten (das man auch von außen aufschließen kann, wenn innen ein Schlüssel steckt). Und dann ist eine geschützte Schließung sinnvoll. Das heißt, man bekommt eine Sicherungskarte und nur mit der können Schlüssel nachgemacht werden. Für mich die Wahl auf den „BKS Helius“ Zylinder. Mehr braucht man bei einem Reihenhaus wie unserem nicht, da der hochpreisigste und sicherste Zylinder nichts nützt, solange die Tür und die Fenster „nur“ guter Standard ist. Das wäre, als würde ich Hochleistungsreifen kaufen, obwohl mein Auto nur 160km/h schafft. Nicht falsch verstehen, die Türen und Fenster sind wirklich gut und vollkommen ausreichend, aber mehr auch nicht….
Wir haben 15 Schlüssel genommen, mindestens 10 sollten es auf jeden Fall sein. Die sind bei der Ertstbestellung nicht teuer und mit Kindern, Eltern, Ersatzschlüssel und Putzfrau sind schnell 8-10 Schlüssel im Umlauf. Mit der Sicherungskarte kann aber keiner die Schlüssel so einfach nachmachen.
Wir hatten (wie auch mehrere unserer neuen Nachbarn) eine komplette Schließanlage als sogenannte Z-Schließung  (Tür, Gartentor, Gartenhaus, Garage und ein Ersatzhalbzylinder, sowie 15 Schlüssel) beim Holzland Beese in Unna bestellt. Die geben Erwerbern der DRH einen sehr interessanten Rabatt und sind bei Fragen kulant und auch gut erreichbar. Ein Vergleich lohnt sich auf jeden Fall. Aber dort sollte man auch mal fragen.
Die Maße der einzelnen Zylinder hatte ich mir vorher von der DRH schriftlich geben lassen. Die Nachbarn hatten sich dann an meinem Angebot von Beese www.holzlandbeese.de orientiert und nur teils den Ersatzzylinder (den kann man z.B. für Gartentruhen brauchen) oder den Zylinder für die Garage weggelassen, oder die Anzahl der Schlüssel verändert.

Wenn das Haus übergeben ist und der erste Sekt geköpft ist, sollte man trotzdem nochmal ordentlich durchgehen.
Gehen alle Heizkörper?
Sind die Steckdosen funktionsfähig? Beim Nachbarn lag auf einer Steckdose die Phase auf dem Schutzleiter, das ist auch bei einem PRCD (FI-Schalter) mindestens schmerzhaft.
Kommt tatsächlich nur an den Zuluftelementen Luft ins Haus? Wir hatten eine Undichtigkeit am Kniestock und im 1. OG an den Ecken zwischen Boden und den Seiten- und Außenwänden.
Wie prüft man das? Man kann ganz trivial mit einem Räucherstäbchen durchgehen und bei eingeschalteter Wohnraumentlüftung und geschlossenen Fenstern und Türen prüfen, ob in den Raumecken, Bauwerksfugen oder auch Steckdosen an den Außenwänden Luft eintritt. Dann verwirbelt der Rauch, was so nicht passieren sollte. Luft darf merklich eigentlich nur an den Zuluftelementen über den Fenstern eintreten.
Schließen alle Fenster korrekt und funktioniert die Fehlbedienungssperre?
Auch so triviale Dinge, wie die Vollzähligkeit der Bartschlüssel an den Zimmertüren, sind einen Blick wert.
Oder auch, ob alle Armaturen korrekt angeschlossen sind (warm/kalt) und die Sanitärkeramik ohne Schäden ist.

Wenn man was feststellt, dann lohnt eine freundliche Mail an den Bauleiter oder die Kundenbetreuerin. Ich habe es nicht erlebt, dass man mich abgewimmelt hat. Auch bei Nachbarn wurde alles sachlich betrachtet und ggfls. zügig behoben. Alle Punkte wurden ernst genommen, aber bei Nachbarn musste ich auch feststellen, dass nicht alles auf die DRH zurückzuführen war. Wenn man z.B. 2 Tonnen Fliesen mitten Im Wohnzimmer auftürmt, dann braucht man sich über einen Riss im Estrich nicht wundern, da kann dann auch die Reihenhaus nichts ändern.

Teilweise können kleinere Mängel auch später auftreten, (z.B. ist bei uns das Dach der Garage plötzlich undicht gewesen), dann auch einfach Bescheid geben. Die DRH kümmert sich dann. Aber Vorsicht bei Mängeln, die eigene Handwerker beim Ausbau verursacht haben. Z.B. falsch remontierte Schalter und Steckdosen, Beschädigte Fensterrahmen oder beschädigte Treppenstufen), hier ist die DRH  nicht mehr zuständig. Im Zweifel auch ruhig dem eigenen Handwerker den Schaden melden.

13 Die Abnahme

Die Abnahme erfolgt bei der Deutschen Reihenhaus etwa drei bis vier Wochen vor der Übergabe. Man bekommt den Termin meist rechtzeitig vorher genannt und damit auch schon den Termin für die spätere Übergabe. Ziel ist es gemeinsam mit dem Bauleiter durchs Haus zu gehen, evtl. gröbere Mängel zu sehen und Fragen stellen zu können. Man kann vieles schon anschauen und anfassen, wobei das Haus noch nicht fertig und übergabefertig ist (das muss einem klar sein).

Optimal geht man systematisch erst außen und dann Raum für Raum durch das Haus. Am besten sieht man übrigens mit den Händen.  Also durchaus Oberflächen auch mal anfassen.

Außenputz und Fassade:
Ist der Aussenputz in Ordnung und unbeschädigt? Dabei sind auch die Kanten an den Fensterleibungen und Türen interessant.
Ist der Farbanstrich gleichmäßig ohne Fehlstellen?
Sind die Fensterlaibungen (Putz und Farbe) in Ordnung. Lassen Sie sich gegen Unkostenbeitrag vom Maler einen Liter ihrer Fassadenfarbe abfüllen. Wenn sie beim Umzug ne Macke neben die Haustür machen, werden sie es danken. Professionelle Wandfarbe ist teuer!  Erwarten sie also nicht, den Liter geschenkt zu bekommen!
Sind die Fensterrahmen von außen unbeschädigt? Alles was man bei Drauflicht aus einem Meter Entfernung gut sehen kann, kann man ansprechen. Bei Streiflicht aus 10cm Entfernung sieht man zwar mehr, das ist dann aber KEIN Mangel. Es geht wirklich nur um die Sachen, die man bei normalem Licht aus 1m Entfernung ohne Probleme sieht.
Sind die Pflasterflächen vor dem Haus und die gepflasterte Terasse eben und gleichmäßig? Sind die Fugen mit Splitt gefüllt? (auch hier lohnt es sich, einen kleinen Beutel mit Fugensand/-splitt von den Gartenbauern beiseite zu stellen, man benötigt den in den kommenden Monaten noch ein paar Mal bis sich alles gesetzt hat)
Ist der Garten halbwegs eben und mit ausreichend Substrat (also Boden) angefüllt?
Ist die Terrassentrennwand fest im Boden und oberflächlich einwandfrei?
Sind die Gitterroste vor der Terrassentür und der Haustür unbeschädigt und in Waage eingelegt?

Innen schaut man Raum für Raum.
Sind die Fensterrahmen und Flügel unbeschädigt. (immer dran denken, kleinere Kratzerchen sind noch in Ordnung). Trotzdem lohnt es sich, die Kanten mal mit den Händen abzugehen.
Auch die Glasscheiben lohnen einen Blick. Sind darin (innen oder außen) Kratzer oder evtl. kleinere Steinschläge (von den Außenarbeiten)?
Lassen sich die Rollläden leicht herunterkurbeln und sind die Lamellen sauber und unbeschädigt?
Sind die Zimmertüren oberflächlich in Ordnung? Rahmen, Türblatt und Kanten? Da kann man ruhig mal mit der Hand drüber streichen.
Schließt die Tür ohne Probleme und ohne übermäßigen Kraftaufwand?
Sind die Schalter und Steckdosen sauber und frei von Beschädigungen und z.B. Putzspritzern?
Sind die Lichtschalter leichtgängig (also die Rahmen gerade eingebaut)?
Es spart sehr viel Arbeit, wenn man darauf achtet, dass die Wände wirklich tapezierfertig sind. Das heißt, sie müssen nicht absolut glatt wie ein Babypopo sein, aber Putzspritzer (siehe Bild) oder größere Pickel muss man nicht hinnehmen.
Denn die müsste man nach der Übergabe vor dem Tapezieren alle mühsam abkratzen. Die Deutsche Reihenhaus hat tapezierfähige Wände zugesichert, dazu sind grobe Verunreinigungen vorher zu entfernen.

Bei den Decken und Raumecken ist es ähnlich.

Der Boden verdient besonderes Augenmerk!
Im Erdgeschoss ist ein Estrich eingebaut. Dieser ist eigentlich unproblematisch. Vorsicht vor Punktlasten!! Der Estrich ist ca. 35 – 40 mm (ja, mm) stark. Das ist auch soweit in Ordnung. Aber der Estrich verträgt keine Punktlasten oder Überlastung! Gleichzeitig sollte er ungerissen sein, wenn man Fliesen legen möchte. Daher später auf keinen Fall im Wohnzimmer Parkett, Laminat oder Fliesen hoch aufstapeln, alles schön großflächig verteilen. Sonst reißt der Estrich.
In den Obergeschossen gibt es keinen Estrich, hier ist nur die rohe Betonplatte. Diese sollte für die späteren Bodenbelagsarbeiten halbwegs eben und glatt sein.
Zulässig sind nach der Norm 4mm Unebenheit auf einen laufenden Meter. Viele Klicklaminatböden tolerieren laut Hersteller nur 2mm/m….. Wir hatten in unserem Haus 14mm ! Insbesondere die Übergänge/Fugen zwischen den Deckenplatten, welche ja vergossen/armiert werden, sind hier eine Schwachstelle. Man sollte dies unbedingt kontrollieren und ansprechen, damit ggf. eine Ausgleichsmasse ausgebracht wird. Insbesondere, wenn man Klicklaminat, Klickparket, Klickfurnet oder Klickvinyl als Boden nehmen möchte. Die Böden liegen sonst später hohl und die Kopfstöße können evtl. wieder aufgehen. Da würde sich der Bodenhersteller oder Parkettleger (sofern er Bedenken angemeldet hatte) zurecht nichts annehmen. Bei uns mussten beide Obergeschosse komplett mit einer Ausgleichsmasse nivelliert werden.
Wie prüft man das? Man nehme eine 1-Meter lange Wasserwaage, lege sie auf den Boden an kritischen Stellen. Bildet sich darunter ein merklicher Spalt zum Boden, so sollte man darüber sprechen.
In den Bädern sollte man, sofern die DRH die Bäder gefliest hat, auch mal ein paar Sachen anschauen. Ist das Fugenbild gleichmäßig? Sind die Fliesen alle satt im Kleberbett gelegt? Wenn man mit einem Schlüssel drauf klopft dürfen die Wandfliesen nicht hohl klingen. Die Bodenfliesen werden es wohl tun, da sie auf einer Entkopplungsmatte liegen. Das ist dann in Ordnung.
Ruhig auch die Silikonfugen gut anschauen. Insbesondere in der Dusche, an der Wanne und zwischen Wand und Boden (wenn man sehr nass wischen möchte nachher) sollten die Fugen fehlerfrei sein. (Wobei die Fugen Wartungsfugen sind und später alle paar Jahre eh erneuert werden müssen, besser ist das!).

An der Treppe sollte die Geländerharfe und die Stahlkonstruktion frei von Schmutz und Mörtelresten sein.

Das sind erstmal grob die Dinge, die bei der ersten Abnahme angeschaut werden können.

Eine Bitte habe ich. Der Bauleiter ist nicht der Feind! Man kann alles sachlich diskutieren und der Ton macht die Musik. Die Bauleiter haben nach meiner Kenntnis keine Zielvereinbarung die Kunden übers Ohr zu hauen. Außerdem gibt die Deutsche Reihenhaus die Mängel auch nur an ihre Auftragnehmer weiter. Denn die schulden der DRH ja ein mangelfreies Werk.
Man sollte den Abnahmetermin also gemeinsame Begehung mit dem Bauleiter verstehen, bei welcher man sich abstimmt, was mit dem Haus noch passieren müsste, damit man vom zufriedenen Reihenhaus-Kunden zum extremst zufriedenen Kunden wird.

12 Abnahme, Übergabe und Gewährleistung ODER „keine Panik!“

Oh je, soviel Geld für ein Haus ausgegeben, da möchte man keine Fehler bei der Übernahme machen. Aber keine Panik, so schlimm ist es nicht!

Die Deutsche Reihenhaus bietet zum Ende der Bauzeit einen Abnahmetermin. Man sollte den Begriff nicht überbewerten.
Man sollte sich bei diesem Termin, ca. 3-4- Wochen vor der Hausübergabe, offensichtliche oder zumindest leicht erkennbare Fehler bzw. Schönheitsfehler anschauen und dem Bauleiter mitteilen, damit die DRH bis zur Übergabe ihre Handwerker zur Nachbesserung antreiben kann.
Denn was läuft da im Hintergrund eigentlich ab? Die DRH hat das Haus ja nicht mit eigenen Festangestellten gebaut, sondern alles an Vertragspartner vergeben. Diese schulden der DRH ja auch ein mangelfreies Werk. Alle Mängel, die bei der Abnahme gefunden werden, kann die DRH direkt beim Handwerksunternehmen anzeigen und um Nachbesserung „bitten“. Schäden, die nicht zugeordnet werden können, werden instandgesetzt. Für sowas gibt es immer ein Budget. Es gibt kein Haus, was gänzlich ohne Macken gebaut wird.

Im Klartext. Stimmt was mit der Spachtelung nicht, kommt der Putzer halt nochmal zum Nachspachteln – Hat die Fassade eine Macke, kommt der Maler – hakt ein Fenster, so wird es nachgestellt. Hat jemand eine Macke in die Haustür gehauen ohne das man den Übeltäter kennt, so kommt eine Fachfirma und setzt die Macke instand. Also keine Panik, alles was sich jetzt an kleineren Schäden zeigt, kann im Rahmen der Mängelbeseitigung von den ausführenden Firmen noch in Ordnung gebracht werden.

Dann kommt die Übergabe. Hier lohnt es strikt nach Schema vorzugehen und jeden Raum und alle Bauteile für sich zu prüfen. Aber bitte nicht übertreiben, alle wollen irgendwann nach Hause, auch der Bauleiter. Wichtig sind augenscheinliche Mängel und Schäden, die man sonst im Zweifel später auch selbst verursacht haben könnte. Da will man ja später nicht drüber diskutieren müssen.
Also oberflächliche Schäden an Türen, Fenstern, Scheiben, Treppenstufen, gefliesten Oberflächen, Außenputz, Terrassenbelägen und Pflasterflächen etc.
Also schlicht Dinge, die man später auch selbst beschädigt oder versaut haben könnte.

Die gemeinschaftlichen Außenanlagen werden übrigens von TÜV oder Dekra abgenommen. Da muss man sich nicht drum kümmern.

Mängel am Haus, die nicht so offensichtlich sind, kann man auch später problemlos melden. Theoretisch bis zu 5 Jahre lang, denn so lange geht die Gewährleistung. Damit sind Dinge gemeint, wie falsch angeschlossene Schalter, Undichtigkeiten zur Außenluft, hängende oder hakende Türen, Stufen (die evtl. durch Spannungen im Holz aufreißen), Probleme mit der Hausinstallation, Unebenheiten des Betonbodens. Das alles ist auch nach Wochen und Monaten kein Problem. Wir haben, wie unsere Nachbarn auch, die DRH als sehr kulant erlebt. Da kenne ich von anderen Bauträgern ganz andere Geschichten.

Ebenso kümmert sich die Reihenhaus auch noch nach Monaten, wenn plötzlich etwas undicht wird (z.B. unser Garagendach) oder eine Tür Mucken macht (bei Nachbarn geschehen).

Mich hatten vor dem Kauf Berichte im Internet verunsichert, dass die Wassertemperatur in den Bädern nicht für das Baden oder Duschen ausreicht. Es würde nicht genug „Wärme“ zur Verfügung stehen, wurde berichtet. Das können wir hier im Wohnpark nicht bestätigen! Vielleicht ist es ein Problem, was erkannt und behoben wurden Ich bin der vorletzte Abnehmer im Heizkreislauf. Ich kann nach 24 Monaten sagen, die Wassertemperatur ist zu jeder Tages- und Jahreszeit zwischen kühl, lauwarm, warm, heiss, verdammt heiss und „Oh Gott, meine Haut wird rot und pellt sich“-heiss einstellbar. Das selbst dann, wenn gleichzeitig die Heizkörper im Haus ebenfalls Wärme abrufen.