Der Wohnpark ist nicht realgeteilt. Man erwirbt Anteil an einem Wohneigentum. Das hat Vor- und Nachteile.

Alles Lebensnotwendige ist eigentlich über die Hausverwaltung geregelt. Müllgebühren, Gebäudeversicherung, Haftpflicht etc. sind von Anfang an bezahlt oder vertraglich vorhanden. Man könnte meinen, im Vergleich zu einer vorherigen Mietwohnung ändert sich wenig. Das ist leider nicht ganz korrekt.

Herzlichen Glückwunsch, man ist jetzt (Mit-) Eigentümer und Eigentum verpflichtet!

Zuerst muss ein Beirat für die Eigentümergemeinschaft gewählt werden. Er besteht aus drei Personen und ist eine Art Klassensprecher. Vor diesem Ehrenamt muss man sich nicht scheuen. Die Verantwortung ist überschaubar. Diese Wahl geschieht bei der ersten Eigentümerversammlung. Grundsätzlich sollte man an den Versammlungen (einmal im Jahr) teilnehmen. Hier werden grundsätzliche Dinge geändert, besprochen und Beschlüsse gefasst. Wer nicht teilnimmt weiss später nicht Bescheid was besprochen wurde und setzt sich danach womöglich in die Nesseln. Ohne Teilnahme an der Eigentümerversammlung ist man einfach nicht auf dem Laufenden.

Wer pflegt die Aussenanlagen?

Die Stadt tut es nicht! Ist ja ein Privatgrundstück. Strasse fegen, Unkraut jäten, Hecke schneiden, Müllplatz aufräumen (weil irgendwer mit der Nutzung von Mülltonnen überfordert ist) ist Aufgabe der Gemeinschaft. Man sollte sich davon trennen, den Verursacher immer finden zu können. Selbst wenn dies allen klar ist, muss man damit leben, dass manche vielleicht länger brauchen, sich in der Gemeinschaft wohlzufühlen und einzugliedern. Es gibt die Möglichkeit über Besentage oder Rollpläne dafür zu sorgen, dass die Gemeinschaftsflächen nicht verkommen. Bis sich alles gefunden hat, dauert es. Dauerhaft gepflegt bleibt es nur, wenn es alle wollen und die, die nicht aktiv mitwirken, zumindest nicht durch Kaugummis und Kippen für zusätzliche Arbeit sorgen. Es gibt natürlich auch die Möglichkeit, einen Hausmeisterdienst zu beauftragen, der kostet allerdings Geld, ebenso ein Gartenbauer für die Grünpflege.

Eine weitere Möglichkeit ist, einen Miteigentümer als Hausmeister zu entlohnen. Sofern dieser im Grundbuch als Miteigentümer steht, wäre dies sogar sozialversicherungsfrei, da der Eigentümer den rechtlichen Unternehmerbegriff erfüllt (es ist also keine Meldung bei der Minijob Zentrale notwendig). Es bietet sich dann aber eine freiwillige Unfallversicherung bei der VBG (als Träger der gesetzlichen Unfallversicherung) an. Ist nicht teuer, und der „Hausmeister“ kann dann sogar bei der VBG kostenlos zum Seminar für Hausmeister (Anreise, Vollpension und Seminar zahlt die VBG (Par. 23 SGB VII)). Vorhersehbares Problem ist hier evtl., das der neue Hausmeister u.U. andere Auffassungen von seiner Tätigkeit hat, als andere Eigentümer. Hier gilt es Leistungsumfang und Zeitumfang der Aufgabe vorher festzulegen. Sonst gibt es Frust und Streit.

Bei uns sind die Gemeinschaftsflächen (Garagenhof, Stellplätze, aber auch Regenrinnen der Häuser) an Rigolen angeschlossen. Dort sammelt sich das Wasser und versickert. Nur bei Starkregenereignissen würden die Rigolen in die öffentliche Kanalisation „überlaufen“.
Grundsätzlich ist das nicht schlecht, da hierdurch das öffentliche Abwassernetz entlastet wird. Das hat aber den Nebeneffekt, dass alles, was in die Gullis gekippt oder geschmissen wird, der Gemeinschaft erhalten bleibt. Kippen, Splitt, Unrat landet nicht im städtischen Abwasserkanal, sondern wird in die Rigole gespült. Diese muss dann irgendwann saubergemacht werden. Ebenso sammelt sich alles Laub, was über die Dachrinnen in die Fallrohre gelangt, in den Rigolen. Hier macht es Sinn, die Fangkörbe in den Gullis auf den Gemeinschaftsflächen regelmäßig zu leeren, dort generell keine Abfälle (z.B. Kippen oder Laub) hineinzukehren und die Dachrinnen mit Laubgittern zu schützen. Um keine Mißverständnisse aufkommen zu lassen, die Rigolen müssen später sowieso immer mal wieder alle paar Jahre gereinigt werden. Wenn man hier aber nicht aufpasst, wird es im schlimmsten Fall eine sehr regelmäßige Aktion, die auf Kosten der Gemeinschaft durchgeführt werden muss.

Wer macht den Winterdienst?

Die Stadt räumt auf Privatgrundstücken nicht. Wenn es schneit, muss in den meisten Städten morgens trotzdem geräumt sein. Dazu gibt es meist Satzungen, in Dortmund muss Werktags bis 7 Uhr geräumt sein, sonntags bis 8 Uhr. Das gilt für den kommunalen Gehweg vor dem Gemeinschaftsgrundstück und die Wege auf dem Gemeinschaftsgrundstück. Stürzt jemand und verletzt sich, kann die Gemeinschaft sonst (gesamtschuldnerisch) haftbar sein. Insbesondere, wenn die Haftpflicht wegen grober Fahrlässigkeit (kein Winterdienst organisiert) die Haftung ablehnt oder in Regress geht. Es gelten hier die Regeln der Haftung gegenüber Dritten gemäß BGB. Man kann einen Winterdienst beauftragen und diesen pauschal oder nach Aufwand vergüten.

Es geht auch mit Rollplan, wobei dies in schneereichen Regionen eher nicht gut ist, denn der Rollplan muss zuverlässig klappen und das tut er nunmal vorhersehbar bei nicht allen. In schneearmen Regionen ist der Rollplan einen Versuch wert. Bei uns klappt es einigermaßen gut, weil auf manche mehr Verlass ist, und diese dann bei Bedarf einspringen.

Schneeräumen kann übrigens echte Arbeit bedeuten, da teilweise die Drainagepflaster kein Salz vertragen. Bei uns ist Salz nur auf der öffentlichen Strasse und dem städtischen Gehweg möglich. Der Rest muss freigeschaufelt werden und mit Splitt abgestreut werden.

Müllvolumen

Es lohnt, die Müllmenge zu beobachten. Wenn alle es wollen und gut trennen, sind weniger Mülltonnen möglich. Das spart richtig Geld, da sind schnell 100 – 200€ im Jahr pro Haus zu sparen! Aber das müssen alle wollen, bei uns war es bisher (nach 12 Monaten) noch nicht möglich das Müllvolumen zu verringern. Mal sehen, was nach der ersten Jahresabrechnung möglich ist, wenn die Zahlen auf dem Tisch liegen. Sorgloser Umgang mit dem Müll ist halt teuer, allerdings besser man hat grosse Mülltonnen, als später verweigerte Abfuhren und teure Sonderleerungen, weil es mit dem Befüllen und Mülltrennen nicht klappt. Und eines direkt vorweg, der Beirat ist nicht die Müllpolizei, schmeißt jemand seinen Gartenstuhl oder seine Küchenarbeitsplatte in den Müll, so sollte man das selbst mit dem (vermutlich schuldigen) Nachbarn klären. Grosse Müllvolumina sind stückweise auch ein netter Luxus, wenn es für alle OK ist und es allen das Geld wert ist, so sollte man da keinen Stress anfangen. Manches reguliert sich auch mit der Zeit. 🙂

Biomülltonnen sind nur für Fortgeschrittene. Das zum Beispiel keine Plastiktüten (mit Grasschnitt oder sogar Hausmüll) in die Biotonne gehören, ist einfach nicht für jedermann begreiflich. Daher sollte man Biotonnen frühestens bereitstellen, wenn alle eingezogen sind und sich die Lage an der „Müllfront“ langsam beruhigt hat. Das beugt viel Unmut vor 😉 spätestens, wenn alle ihren Rasen haben, wird es allerdings Zeit für den Biomüll oder eine andere Lösung, denn Grasschnitt gehört normal nicht in den Restmüll. Das kann Ärger bei der Leerung geben. Manche Gemeinden verlangen statt Biomüll einen Kompost auf dem eigenen Grundstück. Da hilft bei der Gemeinde nachzufragen, aber Achtung: wer beim Amt fragt, bekommt Antworten, auch wenn sie einem nicht passen. Und Unwissenheit schützt vor Strafe nicht.

Ich will was umbauen und brauche einen Beschluss.

Bauliche Änderungen bedürfen in einer Eigentümergemeinschaft eines Beschlusses. Die Spielregeln stehen im WEG (Wohnungseigentumsgesetz) und in der Teilungserklärung. In unserer Teilungserklärung steht, man braucht einen einstimmigen Beschluss. D.h. es müssen alle ausdrücklich zustimmen. Eine Enthaltung oder Gegenstimme reicht, damit es nix wird, mit dem Beschluss. Hier wäre in der Teilungserklärung eine 2/3 Mehrheit evtl. besser gewesen. Aber so ist es nunmal. Also, immer einen Beschluss beantragen. Entweder auf der Eigentümerversammlung (dann muss der Beschlussvorschlag vorher in der Tagesordnung benannt sein) oder als Umlauf-Beschluss (dann geht man von Tür zu Tür und bittet um Unterschrift).

Beschlüsse können sehr weitreichend sein und nicht jeder mag voreilig unterschreiben. Daher sollten Beschlüsse genau formuliert sein und ggf. Zeichnungen oder Produktbeschreibungen beiliegen. Dann weiss jeder, was da unterschrieben wird. Das verhindert später Frust und Ärger.

Ich wollte unser virhandenes von der DRH aufgebautes Gartenhaus (was im Aufteilungsplan leider genau eingezeichnet war) um 2m verschieben. Das ging nur mit einem allstimmigen Beschluss. Um keine Fragen offen zu lassen, hatte ich einen Lageplan beigefügt.

Was ist, wenn ich eine Terassenüberdachung machen möchte? Eine Markise geht laut Teilungserklärung so. Terassenüberdachung nicht. Also, Zeichnung wie gross, Angaben zu Material der Pfosten, Farbe der Rahmen, und Material des Daches (Polycarbonat oder Glas) sind hilfreich.  Und ich kann empfehlen, auch bei der Stadt zu fragen, ob eine Terassenüberdachung überhaupt zulässig ist. Es kann nämlich sein, dass das Grundstück schon maximal bebaut ist und weitere Bebauung (selbst wenn sie baugenehmigungsfrei ist) nicht erlaubt ist. So ist das in unserem Wohnpark leider, wie sich herausstellte

Was ist, wenn ich ohne Beschluss eine bauliche Änderung vornehmen? Dann baut man es im schlimmsten Fall zurück. Darüber wacht der Hausverwalter, notfalls per Gericht. Das muss ja nicht sein, wenn man vorher freundlich fragt, und die Nachbarn mit einbezieht.

Bauliche Änderungen wären neben Terrassenüberdachungen übrigens auch Gartenteiche, Pools, Pergolen, Photovoltaikanlagen, Carports, Änderungen der Fassadenfarbe, dauerhaft aufgestellte Pavillons, zusätzliche Dachfenster, Kamine und Schornsteine, etc.pp. Hier lohnt immer, vorher die Hausverwaltung zu fragen. Alles andere bringt nur Frust auf allen Seiten. Sollte Ihnen beim Verkauf eines DRH AG Hauses jemand gesagt haben, auf dem eigenen Grundstück könne man später machen, was man möchte, so muss ich leider sagen: das ist nicht korrekt, evtl. sogar wissentlich falsch dargestellt. Man muss tatsächlich für viele Dinge Konsens mit den Nachbarn finden. Wir hatten hier mehrere Nachbarn, die im Verkaufsgespräch den Eindruck bekommen hatten, man könne später absolut frei mit seinem Haus, seiner Fassade oder seinem Garten verfahren. Die Landung in der Realität des Wohnungseigentumsgesetzes war teils mit Ärger und Frust verbunden und der ein oder andere hadert evtl. auch nach nunmehr 12 Monaten noch mit diesen Einschränkungen. Sieht man es von der anderen Seite, der DRH, so ist durch diese Konstellation ein Stück weit gewährleistet, dass der Wohnpark relativ lange seinen „schön gleichmäßigen und durchgeplanten“ Charakter behält. Ich persönlich hätte in der Teilungserklärung eine Regelung besser gefunden, dass eine 2/3 Mehrheit für Beschlüsse reicht. Leider bekamen auch wir die endgültige Teilungserklärung (TE) erst kurz vor dem Notartermin (was nicht unüblich ist). Die DRH ist bei der Gestaltung der TE auch nicht gesprächsbereit (was auch nicht unüblich ist). Wenn man also kauft, muss man wissen, es ist eine Eigentümergemeinschaft mit starren Vorgaben. Je größer die Gemeinschaft, es gibt ja DRH-Wohnparks mit über 100 Häusern, um so schwieriger sind Beschlüsse. Denn es reicht schon eine einzige Enthaltung.

Das WEG erlaubt eigentlich Kompromisse. Z.B. die 2/3 Mehrheit für Beschlüsse oder die Bildung von Untergemeinschaften, die DRH sieht das nach meiner Kenntnis aber weiterhin in ihren Vertragswerken nicht vor. Also, schauen sie in die Teilungserklärung ihres Wohnpark vor Vertragsunterzeichnung, sprechen sie sehr genau mit den Verkäufern über ihre geplanten und gewünschten Änderungen, leben Sie nachher mit ihrer Entscheidung! Machen sie ihren Nachbarn später keinen Vorwurf, wenn jemand ihren Wunsch nicht befürwortet, in ihrem Garten eine mexikanischen Sonnentempel zu errichten oder einen Alligatorgraben zu buddeln. Es ist dann so. Ebensowenig hilft nachher das Argument „wenn du nicht unterschreibst, dann unterschreibe ich auch nie wieder“. Es hilft bei den o.g. Projekten mehr, die Nachbarn behutsam in ihr Projekt einzubeziehen und von der Liebenswürdigkeit von Alligatoren zu überzeugen oder für die mexikanischen Hochkulturen zu begeistern.