Archiv der Kategorie: die Bauphase

11 Aussenanlagen

Was für ein Glück, die Aussenanlagen werden von der Deutschen Reihenhaus erstellt.


Zwar nicht bis ins letzte Detail, aber zum größten Teil wird alles erledigt und man muss sich nach dem Einzug nicht mit einer Baustelle ums Haus abquälen. Es ist schon ein großer Vorteil, nicht noch viel Geld und Zeit für die Außenanlagen einplanen zu müssen.

 

 

Winkelsteine zur Geländegestaltung, Terrassenpflaster, Terrassentrennwände, Zäune zwischen den Häuserreihen und Hecken, Gehwege und Gemeinschaftsflächen werden von der DRH angelegt bzw. gestaltet. Es lohnt ein Blick in den Außenanlagenplan. Nicht überall stehen nachher Zäune, es können auch Hecken sein oder zwischen den Häusern einer Reihe halt garnichts. Und eine Besonderheit gibt es auch, wenn die Hecken und Zäune in der Teilungserklärung eingezeichnet sind, dann haben sie da auch zu bleiben. Eine Änderung (z.B. Hecke rausreißen, weil sie im Garten nervt), wäre theoretisch wieder mit den Nachbarn abzustimmen.

 

 

 

 

 

 

 

 

Gartenhäuser und Garagen setzt die DRH von namhaften Herstellen. Das Gartana Gartenhaus ist sehr hochwertig und wirklich robust. Wenn man es sich selbst kaufen würde, wäre man über den Preis entsetzt. Davon kaufen andere Leute einen guten Gebrauchtwagen.

Ich habe nach der Übergabe unser Gartenhaus in unserem Garten um zwei Meter versetzt, um die Rasenfläche zu vergrößern. Mal abgesehen davon, dass ich erstmal alle Nachbarn um Erlaubnis fragen durfte (wegen der WEG und der „baulichen Änderung“) war es auch ein größerer Aufwand, dass Gartenhaus komplett in seinen knapp 2000 Einzelteile zu zerlegen und dann auf neuen Fundamenten wieder aufzubauen.

Wer kein Gartenhaus im eigenen Garten hat, weil der Garten dann doch zu klein ist, der bekommt statt Gartenhaus einen Kellerersatzraum (also so eine Art halbe Fertiggarage mit Stahltür statt Tor).

Die KFZ-Garage ist eine Fertiggarage von Zapf. In der Garage liegt später 230V Strom mit einem Unterzähler. Man muss in der Garage aber die Unterverteilung für Garagentorantrieb, Steckdosen oder Licht noch selbst setzen. Trotzdem bin ich froh, statt eines Stellplatzes eine Garage gekauft zu haben.
Nachteil der Zapf Fertiggaragen, die Dächer werden irgendwann undicht, da sie nur eine Art Dichtanstrich haben, dann muss man dann irgendwann dran.

Bei mir ist diese Undichtigkeit (durch einen Setzriß) schon nach 9 Monaten aufgetreten. Aber das ist kein Grund für Panik, die Gewährleistung beträgt ja 5 Jahre, da muss sich jetzt die DRH, bzw. Zapf zeitnah drum kümmern.

Die Terrassentrennwände sind aus Aluminium und wirklich nicht vergleichbar mit den billigen Holzteilen anderer Bauträger. Ich finde sie sehr hochwertig und absolut pflegeleicht. Die werden sicher auch noch in Jahren vernünftig aussehen.
Die Terrassentrennwände sind ca. 3,90m lang und knapp 1,90 hoch. Auf der Terrasse kann man also ungestört sitzen.

Unter der Trennwand ist leider ein ca. 15cm hoher Spalt. Wir hatten diesen zuerst mit Holz geschlossen, damit nicht alles Laub herüberweht. Später wurde es dann mit Rasenkantensteinen verbessert.

Als vorgesehenen Zäune werden von der DRH anthrazitfarbene feuerverzinkte Stabmattenzäune gesetzt. Diese sind bei uns in wirklich guter Qualität und in der stärkeren Ausführung 8/6/8 gesetzt worden. Da habe ich bei konkurrierenden Bauträgern meist nur die dünneren 6/5/6 Matten in einfacher Verzinkung gesehen.

Zwischen den einzelnen Häusern einer Reihe sind keine Zäune gesetzt. Dies müssen die Nachbarn unter sich klären. Vorgeschrieben ist allerdings  in der Teilungserklärung die Ausführung als 1m hoch, anthrazit, Stabmattenzaun. Alternativ geht eine beliebige Hecke. Weißer Jägerzaun fällt also aus!

Es sei außerdem ein Blick in das Nachbarrechtsgesetz NRW empfohlen. Danach muss ein Zaun zwischen zwei Grundstücken gesetzt werden, wenn es einer der beiden Nachbarn möchte (egal ob der andere auch will). In diesem Fall müssen beide die Kosten teilen, auch wenn einer keinen Zaun wollte. Sollte der eine einen Hund frei laufen lassen, (sogar ein kleiner Hund würde darunter fallen, wenn er nur abundzu im Garten frei läuft), dann muss der Nachbar mit dem Hund die Kosten für den Zaun alleine tragen. So will es das Gesetz. Bevor man also dem Nachbarn den Zaun ablehnt und jegliche Kostenbeteiligung verweigert, sollte man mal ins Gesetz schauen und sowieso im Sinne guter Nachbarschaft eine gute Lösung finden. Dieses Gesetz gilt in NRW, andere Bundesländer haben teils eigene Regelungen! 🙂

Wir wollten unbedingt einen Zaun. Einfach, damit unser Sohn nicht zu den Nachbarn in den Garten läuft und dort Unsinn anstellt. Den Zaun habe ich selbst aufgebaut. Das Material hatte ich bei RevierZaun (Hannöversche Strasse) in Dortmund besorgt. Die hatten kostenlos einen Hänger, um das Material zum Haus zu bekommen und waren auch sehr günstig, trotz Profi-Qualität (feuerverzinkt nach DIN und 8/6/8). Dadurch fielen nur Materialkosten an. Mit dem einen Nachbarn habe ich die Materialkosten für Zaun, Pfosten und Beton für die eine Seite simpel hälftig geteilt. Den anderen Nachbarn habe ich der Einfachheit halber garnicht erst gefragt. Es lohnt letztlich nicht, wegen 150€ Material zu diskutieren, wenn man überlegt, dass man die nächsten 30 Jahre nebeneinander lebt, und der Zaun im Idealfall sogar noch länger lebt.  Sollte der Nachbar (in NRW) aber von vorneherein auf der Masche fahren „ich wollte ja (offiziell) keinen Zaun, daher brauchst Du mich nicht wegen Kosten ansprechen, selbst wenn mein Hund abundzu im Garten frei läuft“, dann kann man mal freundlich auf die Gesetzeslage hinweisen 😉
Zäune können auch zur Pflicht werden, wenn man einen Gartenteich oder Swimmingpool plant. Da sollte man aber vorher mit dem Verwalter sprechen, denn das kann eine bauliche Änderung bedeuten und dann darf man wieder von allen Nachbarn die schriftliche Zustimmung holen. Und ja, es sind tatsächlich wieder ALLE Unterschriften nötig. Ist einer dagegen, dann war es das offiziell mit dem Pool oder Gartenteich. Auch sonst ist bezüglich Grenzabständen z.B. von Hecken oder Bäumchen ein Blick in die Gesetzestexte (oder ein Anruf beim Verwalter) besser.

 

10 Der Ausbau

Was kauft man denn da genau? Ganz einfach, das, was man bezahlt.
Der Innenausbau ist zum größten Teil standardisiert und die Innenwände werden als Trockenbau gestellt.

Ich finde das hervorragend. So kann man später, wenn die Kinder aus dem Haus sind, innen jeden Grundriss verändern.

Die Wände werden gespachtelt und geschliffen. Aber Achtung: die Wände sind nur tapezierfertig, dass heißt aber nicht, dass man sie einfach streichen kann. Auch für Malervlies sind die Oberflächen teilweise nicht ausreichend eben. Hier muss man später nachspachteln.


 

 

 

 

 


Die Stoßfugen der Deckenplatten werden vor der Übergabe geschlossen und oberflächlich vergossen. Hier gab es bei uns Probleme mit der Ebenheit. Der Boden war damit leider nicht verlegereif.
Wir mussten vor den erst Ausgleichsmasse gießen, bevor Massivholzdielen geklebt werden konnten.

 

 

 

 

 

 

Die Installationen laufen in den Trockenbauwänden bzw. werden vormontiert.




 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Die Treppe wird als Stahlharfe geliefert und erstmal mit Baustufen belegt. Erst kurz vor der Übergabe kommen die späteren Buche-Vollholz-Stufen auf die Treppenkonstruktion. Die Harfe muss man später selbst lackieren. Bei der Übergabe sollte man darauf achten, dass nicht zu viel Putz und Spachtelmasse an der Stahlkonstruktion anhaftet. Das darf man nämlich alles vor dem Lackieren mühsam abkratzen.

09 Montage der Betonfertigteile

Die Montage ist eigentlich unspektakulär. Zuerst werden die Fassadengerüste montiert.

Die notwendigen Fensterelemente werden vor der Montage der Außenwände bereits ins Haus gestellt. Das reduziert den Aufwand und mögliche Transportschäden bei der späteren Montage.

Alle Bauteile sind standardisiert und werden als Fertigteile auf die Baustelle geliefert. Vorort muss keine Decke oder Wand mehr betoniert werden. Alles hat bereits Endfestigkeit und man kann in einem Rutsch durcharbeiten.

Auch die Registerschächte mit den Steigleitungen, Fallrohren und Heizungsrohren sind schon vorgefertigt, was Montagefehler minimiert.

Die Betonwände werden als Betonfertigteile mit 10cm Wandstärke angeliefert. Die Deckenplatten kommen ebenfalls fertig gegossen an und werden nur noch untereinander verschraubt. Die Gipskartonplatten für den späteren Innenausbau werden schon bei der Montage des Hauses ins Obergeschoss gekrant.

Ganz am Schluss werden die Dachelemente, bereits mit den Dachflächenfenstern, montiert.
Das Haus ist im Rohbau fertig. Bei uns hat die DRH zum „Richtfest“ eingeladen, mit Würstchen, Eis und Richtspruch. Prost!

08 Fundamente und Grundleitungen

Nach den Archäologen kamen die Grundbauer wieder. Die Flächen der späteren Hausreihen werden abgeschoben und mit RC-Material ein verdichtetes Planum hergestellt.

Die Anordnung der Hausreihen ist auf dem Grundstück jetzt schön erkennbar. Ebenso wurde die Baustraße angelegt und für die Tiefbauer eine Baustelleneinrichtung (also Magazincontainer und Baubude) aufgestellt.

Nach dem Planum werden die Gräben für die Grundleitungen ausgeschachtet. Hier werden die Abwasserleitungen unter den Häusern verlegt. D.h., Regenwasserleitungen zu den Rigolen und Abwasserleitungen vom späteren Registerschacht und der Küche, sowie Gästetoilette.

 

 

Nach dem die Grundleitungen liegen, werden die Gräben für die Streifenfundamente ausgehoben. Die komplette Hausreihe steht auf durchgehenden Streifenfundamenten. Spätestens jetzt kann man die Außenseiten und Lage der Geschosstreppen erkennen.
Die Bodenplatten werden danach geschalt und die einzelnen Häuser mit einem Dämmstreifen entkoppelt. Das verhindert, dass sich übermäßig Schall unter den Häusern überträgt.

Auf diese Bodenplatten werden später die aufgehenden Wände des Hauses gestellt. Man sieht hier natürlich nicht den späteren Wohnzimmerboden. Auf die Platte kommt noch Dämmung und Estrich.

 

07 Baustopp: Die Archäologen sind da

Eigentlich sollte nur eine Baustraße angelegt werden. D.h. Erde ausheben, Geotextil auslegen und Schotter einbauen. Plötzlich Baustopp. Was ist passiert? Kampfmittel hat man keine gefunden, keine Blindgänger oder Verdachtsflächen……ABER…..es wurden Siedlungsgruben aus längst vergangenen Zeiten gefunden.

Resultat: Baustopp……erst müssen die Archäologen kommen.

Eigentlich müsste jetzt das Denkmalamt seine Leute rausschicken, das kann aber lange dauern. Die Lösung war, dass die DRH Archäologen beauftragte, alles zu kartographieren und in Absprache mit den Denkmalamt zu bergen oder zu sichern. 

Leider dauerte das Ganze ca. 6 Wochen, bis alles gefunden, gezeichnet, fotografiert und ausgebuddelt war.

Erst danach konnte es mit dem Grundbau und der Vorbereitung der Grundleitungen etc. beginnen.

 

Fotos: Ruhrnachrichten

06 Der Abriss des alten Hofes beginnt

Der Abriss beginnt.  

Die Deutsche Reihenhaus bebaut anscheinend sehr gerne Konversionsflächen bzw. Industriebrachen. Machen wir uns nichts vor, innenstadtnahes oder städtebaulich interessantes Bauland mit guter Anbindung an die städtische Infrastruktur ist knapp und teuer.

Aber es gibt durchaus Flächen, welche als Bauland genutzt werden können, ohne dass das Bauland exorbitant teuer ist – nämlich alte Industrie- oder Gewerbeflächen etc.
Nachteil: diese Flächen sind häufig noch bebaut, auch Altlasten können vorliegen.

Im Resultat muss das Grundstück frei gemacht werden. Also ein Abriss und ggf. eine Bodensanierung.

Vor dem Kauf sollte man also schauen, welche wertmindernden oder gar störenden Parameter liegen beim Grundstück vor. Autobahn, Schnellstrasse, Bahntrasse, Industriegebiet in der Nähe, Altlasten auf dem Grundstück oder vielleicht eine nicht ganz prächtige Nachbarschaft zwei oder drei Straßen weiter. Die Kommunen können durchaus Interesse daran haben, solche Flächen an die DRH zu verkaufen um mit den jungen Familien das Gesamtgebiet aufzuwerten.

In unserem Fall stand auf dem Grundstück der „Alte Hof“, nach dem auch das Wohnpark-Projekt benannt ist. Es handelte sich um einen Bauernhof mit Scheunen, welcher früher zuletzt als Gärtnerei bewirtschaftet wurde. Auf dem Grundstück standen außerdem ein paar Bäume, sowie die Reste eines großen Gewächshauses.
Zuerst wurde entrümpelt und entkernt. Nachher dann mit größerem Gerät der Rest rückgebaut und vor Ort separiert. Mauerwerk wurde auf der Baustelle gebrochen und teils später für das Planum des Wohnparks verwendet. Altlasten waren (mit Ausnahme einiger AZ-Platten) nicht vorhanden.

Der Abriss wurde ausschließlich durch eine Fachfirma durchgeführt, welche durch ein Fachbüro begleitet wurde. Das machte insgesamt einen wirklich guten Eindruck. Hätte man noch Altlasten gefunden, wäre das auch sofort fachkundig in das Abbruchkonzept aufgenommen worden.

Am Ende des Rückbaus blieb ein sauberes Grundstück, welches von jeglicher Bebauung und Pflanzenbewuchs befreit war.

Beim Nachbarwohnpark ein paar Jahre vorher war bei dieser Gelegenheit in Teilbereichen auch eine Bodensanierung notwendig, da auf dem Eckgrundstück eine alte Tankstelle gestanden hatte, deren Bodentanks rückgebaut werden mussten.

Vielleicht noch ein paar Worte zur Mikrolage des Grundstückes: Der Wohnpark wird sehr interessant gelegen, nahe des Ortskernes von Dortmund-Wambel, errichtet. Geschäfte, Ärzte, Kindergarten, Schule und U-Bahn-Haltestelle sind absolut nah. Allerdings hat dieses Grundstück eine direkte Nähe zur B236, einer 4spurigen Schnellstraße, welche in der Nähe des Wohnparks hinter einer Lärmschutzwand aus dem Tunnel „Wambel“ kommt. Der günstige Grundstückspreis ist wohl maßgeblich dieser Nähe zur hörbaren B236 geschuldet. Die Deutsche Reihenhaus hat beim Layout des Wohnparks aber bereits die Schallausbreitung der B236 berücksichtigt, und durch Optimierung der Abstände und Anordnung der Häuser die Schallimmissionen einkalkuliert.

Ebenso sind die Häuser mit entsprechenden Fenstern ausgestattet. Im Nachhinein kann ich ergänzen, dass die B236 bei offenem Fenster hörbar ist, aber spätestens bei geschlossenen Fenstern für mich keine Rolle mehr spielt. Im Garten ist ebenfalls keine störende Beeinträchtigung gegeben. Außerdem profitieren wir von der Nähe der B236, da wir so morgens schneller zur Arbeit kommen.