09 Montage der Betonfertigteile

Die Montage ist eigentlich unspektakulär. Zuerst werden die Fassadengerüste montiert.

Die notwendigen Fensterelemente werden vor der Montage der Außenwände bereits ins Haus gestellt. Das reduziert den Aufwand und mögliche Transportschäden bei der späteren Montage.

Alle Bauteile sind standardisiert und werden als Fertigteile auf die Baustelle geliefert. Vorort muss keine Decke oder Wand mehr betoniert werden. Alles hat bereits Endfestigkeit und man kann in einem Rutsch durcharbeiten.

Auch die Registerschächte mit den Steigleitungen, Fallrohren und Heizungsrohren sind schon vorgefertigt, was Montagefehler minimiert.

Die Betonwände werden als Betonfertigteile mit 10cm Wandstärke angeliefert. Die Deckenplatten kommen ebenfalls fertig gegossen an und werden nur noch untereinander verschraubt. Die Gipskartonplatten für den späteren Innenausbau werden schon bei der Montage des Hauses ins Obergeschoss gekrant.

Ganz am Schluss werden die Dachelemente, bereits mit den Dachflächenfenstern, montiert.
Das Haus ist im Rohbau fertig. Bei uns hat die DRH zum „Richtfest“ eingeladen, mit Würstchen, Eis und Richtspruch. Prost!

08 Fundamente und Grundleitungen

Nach den Archäologen kamen die Grundbauer wieder. Die Flächen der späteren Hausreihen werden abgeschoben und mit RC-Material ein verdichtetes Planum hergestellt.

Die Anordnung der Hausreihen ist auf dem Grundstück jetzt schön erkennbar. Ebenso wurde die Baustraße angelegt und für die Tiefbauer eine Baustelleneinrichtung (also Magazincontainer und Baubude) aufgestellt.

Nach dem Planum werden die Gräben für die Grundleitungen ausgeschachtet. Hier werden die Abwasserleitungen unter den Häusern verlegt. D.h., Regenwasserleitungen zu den Rigolen und Abwasserleitungen vom späteren Registerschacht und der Küche, sowie Gästetoilette.

 

 

Nach dem die Grundleitungen liegen, werden die Gräben für die Streifenfundamente ausgehoben. Die komplette Hausreihe steht auf durchgehenden Streifenfundamenten. Spätestens jetzt kann man die Außenseiten und Lage der Geschosstreppen erkennen.
Die Bodenplatten werden danach geschalt und die einzelnen Häuser mit einem Dämmstreifen entkoppelt. Das verhindert, dass sich übermäßig Schall unter den Häusern überträgt.

Auf diese Bodenplatten werden später die aufgehenden Wände des Hauses gestellt. Man sieht hier natürlich nicht den späteren Wohnzimmerboden. Auf die Platte kommt noch Dämmung und Estrich.

 

07 Baustopp: Die Archäologen sind da

Eigentlich sollte nur eine Baustraße angelegt werden. D.h. Erde ausheben, Geotextil auslegen und Schotter einbauen. Plötzlich Baustopp. Was ist passiert? Kampfmittel hat man keine gefunden, keine Blindgänger oder Verdachtsflächen……ABER…..es wurden Siedlungsgruben aus längst vergangenen Zeiten gefunden.

Resultat: Baustopp……erst müssen die Archäologen kommen.

Eigentlich müsste jetzt das Denkmalamt seine Leute rausschicken, das kann aber lange dauern. Die Lösung war, dass die DRH Archäologen beauftragte, alles zu kartographieren und in Absprache mit den Denkmalamt zu bergen oder zu sichern. 

Leider dauerte das Ganze ca. 6 Wochen, bis alles gefunden, gezeichnet, fotografiert und ausgebuddelt war.

Erst danach konnte es mit dem Grundbau und der Vorbereitung der Grundleitungen etc. beginnen.

 

Fotos: Ruhrnachrichten

06 Der Abriss des alten Hofes beginnt

Der Abriss beginnt.  

Die Deutsche Reihenhaus bebaut anscheinend sehr gerne Konversionsflächen bzw. Industriebrachen. Machen wir uns nichts vor, innenstadtnahes oder städtebaulich interessantes Bauland mit guter Anbindung an die städtische Infrastruktur ist knapp und teuer.

Aber es gibt durchaus Flächen, welche als Bauland genutzt werden können, ohne dass das Bauland exorbitant teuer ist – nämlich alte Industrie- oder Gewerbeflächen etc.
Nachteil: diese Flächen sind häufig noch bebaut, auch Altlasten können vorliegen.

Im Resultat muss das Grundstück frei gemacht werden. Also ein Abriss und ggf. eine Bodensanierung.

Vor dem Kauf sollte man also schauen, welche wertmindernden oder gar störenden Parameter liegen beim Grundstück vor. Autobahn, Schnellstrasse, Bahntrasse, Industriegebiet in der Nähe, Altlasten auf dem Grundstück oder vielleicht eine nicht ganz prächtige Nachbarschaft zwei oder drei Straßen weiter. Die Kommunen können durchaus Interesse daran haben, solche Flächen an die DRH zu verkaufen um mit den jungen Familien das Gesamtgebiet aufzuwerten.

In unserem Fall stand auf dem Grundstück der „Alte Hof“, nach dem auch das Wohnpark-Projekt benannt ist. Es handelte sich um einen Bauernhof mit Scheunen, welcher früher zuletzt als Gärtnerei bewirtschaftet wurde. Auf dem Grundstück standen außerdem ein paar Bäume, sowie die Reste eines großen Gewächshauses.
Zuerst wurde entrümpelt und entkernt. Nachher dann mit größerem Gerät der Rest rückgebaut und vor Ort separiert. Mauerwerk wurde auf der Baustelle gebrochen und teils später für das Planum des Wohnparks verwendet. Altlasten waren (mit Ausnahme einiger AZ-Platten) nicht vorhanden.

Der Abriss wurde ausschließlich durch eine Fachfirma durchgeführt, welche durch ein Fachbüro begleitet wurde. Das machte insgesamt einen wirklich guten Eindruck. Hätte man noch Altlasten gefunden, wäre das auch sofort fachkundig in das Abbruchkonzept aufgenommen worden.

Am Ende des Rückbaus blieb ein sauberes Grundstück, welches von jeglicher Bebauung und Pflanzenbewuchs befreit war.

Beim Nachbarwohnpark ein paar Jahre vorher war bei dieser Gelegenheit in Teilbereichen auch eine Bodensanierung notwendig, da auf dem Eckgrundstück eine alte Tankstelle gestanden hatte, deren Bodentanks rückgebaut werden mussten.

Vielleicht noch ein paar Worte zur Mikrolage des Grundstückes: Der Wohnpark wird sehr interessant gelegen, nahe des Ortskernes von Dortmund-Wambel, errichtet. Geschäfte, Ärzte, Kindergarten, Schule und U-Bahn-Haltestelle sind absolut nah. Allerdings hat dieses Grundstück eine direkte Nähe zur B236, einer 4spurigen Schnellstraße, welche in der Nähe des Wohnparks hinter einer Lärmschutzwand aus dem Tunnel „Wambel“ kommt. Der günstige Grundstückspreis ist wohl maßgeblich dieser Nähe zur hörbaren B236 geschuldet. Die Deutsche Reihenhaus hat beim Layout des Wohnparks aber bereits die Schallausbreitung der B236 berücksichtigt, und durch Optimierung der Abstände und Anordnung der Häuser die Schallimmissionen einkalkuliert.

Ebenso sind die Häuser mit entsprechenden Fenstern ausgestattet. Im Nachhinein kann ich ergänzen, dass die B236 bei offenem Fenster hörbar ist, aber spätestens bei geschlossenen Fenstern für mich keine Rolle mehr spielt. Im Garten ist ebenfalls keine störende Beeinträchtigung gegeben. Außerdem profitieren wir von der Nähe der B236, da wir so morgens schneller zur Arbeit kommen.

05 Vertrag und Kauf

Der Wohnpark ist als Eigentümergemeinschaft nach dem WEG (Wohnungseigentumsgesetz) organisiert. Man kauft quasi eine „Wohnung in Form eines Reihenhauses“. D.h. aber auch, das man im Gegensatz zur einer Realteilung nur ein Sondernutzungsrecht erwirbt. Dieses Sondernutzungsrecht umfasst das eigentliche Haus und den eigenen Garten. Der Rest ist Gemeinschaftseigentum.

Und auch im Sondereigentum kann man nicht tun und lassen was man will. Dies wird in der sog. Teilungserklärung geregelt, welche für alle Miteigentümer (also alle Nachbarn im Wohnpark) bindend ist. Über die Einhaltung wacht der spätere Verwalter. Bauliche Veränderungen bedürfen später einer allstimmigen Zustimmung aller Nachbarn.
D.h., man kann ohne schriftliche ausdrückliche Zustimmung aller anderen Nachbarn im Wohnpark nichts baulich verändern. Dazu gehört auch, das Aufstellen von Pergolen, Terrassenüberdachungen, Einbau eines Kamines ins Haus, Montage einer Photovoltaikanlage, etc. Selbst ein Partyzelt könnte man nicht dauerhaft aufstellen, wenn nicht vorher alle zugestimmt haben. Auch das grundsätzliche äußere Erscheinungsbild ist vorgegeben: Man kann die Farbe des Hauses nicht einfach ändern, es sind z.B. bei nur 1m hohe anthrazitfarbene Stabmattenzäune erlaubt, usw. Das alles steht u.a. in der Teilungserklärung. Und um es nochmal deutlich zu sagen: in unserer Teilungserklärung steht allstimmig, d.h., es reicht nicht die einfache oder qualifizierte Mehrheit (wie in manch anderer Eigentümergemeinschaft), es müssen tatsächlich alle ausdrücklich zustimmen.

Der Vorteil liegt auf der Hand, man muss sich in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) um wenig Juristisches kümmern. Die Gebühren, Versicherungen etc. werden von der Hausverwaltung geregelt. Man erhält eine jährliche Abrechnung der Nebenkosten. Auch gemeinschaftliche Instandhaltungen muss man später nicht alleine Stemmen. Das verteilt sich später auf alle Miteigentümer, z.B. wenn es in ferner Zukunft Reparaturen an Kanal, Leitungen oder der Heizungsverrohrung auf dem Gelände gibt.
Ebenso kann man davon ausgehen, dass die Anlage in ihrem Zustand und Aussehen lange toll erhalten wird, da alles geregelt ist und keiner einfach machen kann, was er will.

Aus meiner Sicht bietet die DRH die optimale Immobilie für Einsteiger und junge Familien.  

Wer diese Uniformität mag, der ist hier richtig. Wer meint, er könne später frei handeln und muss sich nicht in die Gemeinschaft einfügen, der sollte definitiv nicht kaufen! Auch wichtig zu wissen, für die Gemeinschaftsflächen (Wege, Hecken, etc.) sind alle Eigentümer gemeinschaftlich verantwortlich. Da kommt keiner von der Stadt und macht sauber. Nach der Übergabe der Häuser muss man sich auf der ersten Eigentümerversammlung auf einen Plan einigen, wie die Gemeinschaftsflächen und allg. Pflichten erledigt werden.
(Nachtrag: Wir haben im Wohnpark eine Schneeräumkarte, sodass jedes Haus mal dran ist mit Schneeräumen, was im Dortmunder Winter aber sehr überschaubar ist. 2016/17 kamen nichtmals alle dran). Für die allg. Sauberkeit  gibt es einen Besentag im Monat, wo der Wohnpark in Bereiche eingeteilt ist, welche dann dort fegen, Unkraut zupfen etc.
Auch hier gilt, wer meint, er kann sich da später den Pflichten entziehen, der sollte sich nicht in einen Wohnpark (in der Form einer Eigentümergemeinschaft) einkaufen.

Das alles steht in der Teilungserklärung, welche man sorgfältig lesen sollte! Die Verkäuferin der DRH hat mehrfach deutlich darauf hingewiesen. Man bekommt sie als Muster schon auf Wunsch recht früh von der DRH zugeschickt. Die endgültige Version bekommt man kurz vor dem Notartermin vom Notar.

Die Beurkundung wurde in Köln beim Standard-Notar der Deutschen Reihenhaus gemacht. Es wurden in unserem Fall zwei Termine zusammengefasst, wir lernten also schon mal direkt unsere Nachbarn zur Rechten kennen. Dabei wurde der Kaufvertrag vom Notar für uns und unsere Nachbarn (also das Nachbarhaus) zusammen vorgelesen und danach jeweils unterschrieben. Die Grundschuldbestellung wurde natürlich ohne Nachbarn beurkundet.
Der Notar beurkundet wohl alle Verträge der DRH hier in der Gegend. Dementsprechend routiniert und kernentspannt lief das auch alles ab. Wer schon mal ein Haus oder eine Wohnung gekauft hat, kennt das Schnell-Vorlese-Prozedere mit anschließender Fragerunde. Gut ist, wenn man sich vorher mit dem Kaufvertrag und der Teilungserklärung befasst hat.

Die Kaufpreisfälligkeit ist recht transparent geregelt. In unserem Fall wurden alle Raten erst am Schluß fällig, da das Grundbuchamt bei der Erstellung der Grundbuches in Verzug war. Resultat: die DRH hat den ganzen Wohnpark quasi vorgestreckt, wir mussten erst am Ende bezahlen, hatten damit auch lange keine Zinsen zu zahlen. Hier muss ich lobend erwähnen, dass anderen Bauträgern bei sowas auch die Luft hätte ausgehen können. Denn ohne Kaufpreisfälligkeiten fehlt manchem Bauträger dann das Geld zum Weiterbauen.
Nicht so die Deutsche Reihenhaus AG, die haben stoisch weitergebaut und den kompletten Wohnpark vorfinanziert, ohne jemals zu schimpfen oder zu tricksen. Ärgerlich, dass die Stadt da so langsam war – gut für uns als Käufer, da wir lange keine Zinsen zahlen mussten –  schlecht für die DRH, da sie alles vorfinanzieren musste. Aber es hat alles trotzdem super geklappt.

Der Sicherungseinbehalt ist mit 5% eher knapp bemessen. Beim Baukonzept der DRH gibt es allerdings nicht soviel Möglichkeit schwere Baumängel zu produzieren, sodass man mit den „nur“ 5% Einbehalt trotzdem ruhig schlafen können sollte.

04 Die Optionen / Sonderausstattung

Alle Häuser sind gleich – zumindest fast.

Mal abgesehen davon, dass es im Wohnpark Reihenmittelhäuser und Reihenendhäuser gibt und jeder entweder einen Stellplatz oder eine Garage dazukaufen musste, sind sonst die Häuser bis auf Marginalien identisch.

Alle Innen-Maße, Positionen und Anzahl von Schaltern und Steckdosen, Türen, Ausführungen von Leitungen und Installationen sind identisch. Und da kann man auch nichts ändern! Erst nach der Übergabe des Hauses kann man bei Bedarf die Position von Lichtschaltern ändern oder Heizkörper umlegen, Kabel ziehen oder eine Fußbodenheizung (nur im Erdgeschoss möglich) einbauen lassen.

Es gibt aber ein paar Dinge zur Auswahl.

Fliesenarbeiten im Obergeschoß: Das heißt, die DRH fliest Boden und Wände, sowie Dusche des Bades im 1. Obergeschoss. Es werden alle Fugen verfugt und die Sanitärgegenstände (Waschbecken, Toilette, etc.) montiert und angeschlossen. Kurz gesagt: Das Bad im Obergeschoss ist bei Übergabe komplett und funktionsfähig. Eine Glastür für die Dusche sollte man noch einkalkulieren, die DRH liefert eine Duschvorhangstange. Man bekommt aber nur die Fliesen, welche die DRH im Musterhaus vorgesehen hat – und keine anderen! Eine Auswahl gab es nicht. Und es wird nur so gefliest, wie im Musterhaus gezeigt. Wer einen höheren Fliesenspiegel möchte, oder Änderungen im Verband, der wird sich mit der Vorgabe der DRH abfinden müssen.
Lässt man die Option weg, so bekommt man alle Sanitärgegenständen lose bei Übergabe des Hauses mit überreicht. Das sind die Armaturen, Sanitärkeramik, Heizkörper etc. Der Trockenbau für Waschtisch, Toilette und Dusche ist errichtet. In der Dusche ist ein Wedi-Element mit ACO-Rinne montiert und angeschlossen. Die Badewanne ist mit Wannenträger montiert und angeschlossen. Die Decke ist abgehängt und mit Halogen-Einbauspots versehen. Es fehlen aber alle Fliesenarbeiten. Wer selbst Fliesen möchte muss bedenken, dass unter die Bodenfliesen eine Entkopplungsmatte muss. (z.B. Blanke permatt o.Ä.).


 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Fliesenarbeiten im WC und Diele: Das heißt, die DRH fliest Boden und Wände im Gäste-WC im Erdgeschoss, fliest den Boden des Eingangsflures und montiert die Sanitärgegenstände. Heißt praktischerweise auch, das WC im Erdgeschoss ist bei Übergabe voll funktionsfähig.


Wählt man die Option nicht, so bekommt man den Flur mit rohem Estrich. Das Gäste-WC ist bereits mit dem Trockenbau und UP-Spülkasten, sowie Waschtischträger versehen. In der Decke sind zwei Halogen-Spots in einer Abkofferung. Man bekommt bei der Übergabe ein Waschbecken, WC-Tiefspüler mit WC-Sitz, sowie die Armaturen (Grohe) etc. übergeben.

Wählt man das Fliesenarbeiten-Paket, so bekommt man auch hier nur die DRH-Standardfliesen. Eine Abweichung ist wohl nicht möglich.

Wir haben auf die Fliesenarbeiten verzichtet, da wir gerne im ganzen Erdgeschoss den gleichen Bodenbelag wollen. Außerdem brauche ich für mein Aquarium einen Anschluss für Wasser und Abwasser ins Wohnzimmer (unter die Treppe) und muss daher eh nochmal den Trockenbau hinter dem WC öffnen und eine Kernbohrung durch die Wand machen.

Aufpreis für weiße Innentüren: Standardmäßig würde man Innentüren mit Buchedekor bekommen. Das ist Geschmackssache. Weiße Türen sehen meiner Meinung nach einfach schöner aus. Montiert werden von der DRH dann Türen mit Röhrenspaneinlage und CPL-Beschichtung. Die Türen sind bezüglich Qualität und Oberfläche echt in Ordnung. Auf die Position Innentüren ganz zu verzichten macht aus meiner Sicht garkeinen Sinn, es sei denn, man kommt sehr günstig an Türen (dann aber wohl mit günstigerem Wabenkern) und rechnet sich die Eigenleistung, die Türen zu montieren, schön. Der Aufpreis für weiße Türen ist (auch im Nachhinein gesehen) gut investiert.

 

 

Ständerwand zur Küche: Zwischen Wohnzimmer und Küche kommt eine Rigipswand mit Tür. Freunde der deftigen Küche können so natürlich die Gerüche in der Küche behalten. In unserem Wohnpark hat das niemand gewählt.

Luke mit Treppe zum Spitzboden: Damit ist die ausklappbare Holztreppe vom Flur im Dachgeschoss zum Spitzboden gemeint. Ich fand den Preis recht stolz. Die Montage ist nämlich zu zweit durchaus zu schaffen. Allerdings kann man nicht die billigste Dachbodentreppe im Internet bestellen, da die Bodentreppe auf Grund des KfW-Standards gewisse Anforderungen erfüllen muss. Fazit: für versierte Heimwerker ist es eine lösbare Aufgabe, die Bodentreppe zum Spitzboden selbst zu montieren.

Sicherheitspaket Fenster: Das erschloss sich mir nicht so ganz, wenn ich es richtig sehe, dann ist es eine Ausstattung der Fenster im EG mit abschließbaren Griffen. Ob noch zusätzliche Pilzzapfen in das Fenster kommen, weiß ich nicht genau.

Vorbereitung Duschbad im Dachgeschoss: Sehr sinnvoll. Im Dachgeschoss wird der Abstellraum als Duschbad vorbereitet. Also Toilettenspülung als UP-Element am Registerschacht, Wasseranschluss für Duscharmatur und Waschtisch mit den jeweiligen Abflussrohren. Und dazu die Heizungsvorbereitung im Registerschacht. Sollte man irgendwann mal dort ein Bad hinbauen wollen, dann ist jetzt der Moment diese Option zu wählen. Alles andere ist danach nur mit erheblichem Aufwand zu lösen. Man muss ja nicht zwingend eine Dusche einbauen. Auch der Ausbau als zusätzliche Toilette und Hauswirtschaftsraum wäre ja denkbar.

Duschbad im Dachgeschoss, Sanitärgegenstände: Hätte ich das mal genommen :/ Hier würde dann die Dusche als Trockenbau vorbereitet. Wedi-Element mit ACO-Rinne montiert. Waschbecken, Waschtisch- und Duscharmatur, Toilette mit Sitz und der Heizkörper nebst Ventilen geliefert.

Fliesenarbeiten Duschbad im Dachgeschoss: Hier ist das gleiche zu sagen, wie bei den Fliesenarbeiten im EG und 1. OG.

Netzwerkkabel: Das macht wirklich uneingeschränkt Sinn. Die Qualität der WLAN-Verbindung im Haus ist durch die Stahlbetondecken recht schnell an ihren Grenzen. Im Dachgeschoss hat man keine Verbindung mehr zum Router im EG. Das ist, insbesondere, wenn man oben ein Arbeitszimmer haben möchte, echt ärgerlich. Das kann man nur mit LAN-Kabel lösen.
Aber Achtung: es werden nur die reinen Netzwerkkabel (also Rohkabel) vom Register im EG in alle Wohnräume gezogen. Das Kabel ist nicht gecrimpt und endet ohne Stecker in den Dosen. Wer das später nutzen möchte, muss alle Kabel noch crimpen und z.B. in Dosen mit RJ-45 Anschluss legen lassen. Ebenso macht ein Patch-Panel im EG-Register dann Sinn.
Jedenfalls kann man so beispielsweise einen zweiten Router im Dachgeschoss anschließen. Ist auf jeden Fall sicherer, als einen Repeater zu verwenden.

Automatischer Türöffner: Dabei handelt es sich wohl um die Vorbereitung der Haustür mit einem elektrischen Türöffner und die entsprechende Verkabelung zum Flur im OG und DG. Wenn ich es richtig verstanden habe, sind dabei aber die Sprechstellen im OG und DG nicht enthalten. Wenn man das wählen möchte, sollte man wohl nochmal explizit nachfragen. Aber jetzt mal ehrlich, wer braucht bei einem Einfamilienhaus denn bitte eine Sprechanlage? Ich jedenfalls nicht.

Dachflächenfenster im Eckhaus: Hierbei handelt es sich einfach um zwei Dacflächenfenster in der Dachfläche. Zusätzlich zu den Fenstern in der Giebelwand. Der Preis ist OK.
Achtung: Wenn man die Option mitbestellt, dann hat man am Tag der Übergabe je ein Dachfenster und ein normales Fenster in den Räumen des Dachgeschosses. Da es sich bei nachträglichem Einbau eines Dachfensters um eine „Bauliche Änderung“ handelt, bräuchte man nach der Übergabe des Hauses die Unterschrift aller anderen Hauseigentümer im Wohnpark. Und zwar müssen wirklich ALLE ausdrücklich zustimmen. Stimmt einer nicht zu oder enthält sich, kann man die Dachflächenfenster nicht nachträglich einbauen oder müsste sie wieder ausbauen!
Sollte man im Eckhaus die zwei zusätzlichen Fenster haben wollen, dann unbedingt mitbestellen. Nachträglich in Eigenregie solche Fenster einzubauen kann aufgrund der Konstellation der Wohnungseigentümergemeinschaft schief gehen!

 

 

 

TÜV- oder DEKRA-Abnahme:
Das war für mich jetzt nicht so interessant, da ich selbst Bauingenieur bin und mir die Bauausführung auch selbst anschauen konnte. Wer mit professioneller Baubegleitung einfach besser schläft, sollte bei einer solch großen Investition wie einem Reihenhaus die Kosten nicht sparen. Hier lohnt für den Laien bestimmt der Preisvergleich. Es muss nicht immer eine der großen Prüforganisationen sein. Abraten kann ich von „Stammtisch-Baugutachtern nachdem Motto „nach dem Krieg hatte ich auch mal gesehen, wie ein Haus gebaut wird“. Denn gut gemeint ist nicht gut gemacht und ein solcher „Laien-Experte“ redet einem nachher nur das Haus schlecht und sowas ist schlecht für den Blutdruck und die spätere Zufriedenheit. Denn ein echter Laien-Experte definiert sich natürlich über die gefundenen Mängel, egal ob es tatsächlich welche sind.
Insgesamt kann man sagen, dass die DRH sehr standardisiert baut und aufgrund des hohen Vorfertigungsgrades und der immer gleichen Ausstattung mit immer gleichen Nachunternehmern viele Fehler schon an der Basis minimiert. Trotzdem kann es natürlich zu kleineren Mängeln kommen. Nicht jeder empfundene Mangel ist rechtlich auch wirklich einer, denn die Toleranzen im Hochbau lassen kleinere Abweichungen zu.Ich hatte für die interessierten Nachbarn unseres Wohnparks für die spätere Abnahme eine Check-Liste mit 450 Punkten erstellt, welche letztlich bei den Nachbarn gut ankam. Der Bauleiter der DRH fand die Liste sehr nervig, trug es aber mit Fassung. Zumal die aufgetretenen Mängel im Vergleich zu den Baustellen, die ich sonst so beruflich kenne eher lächerlich waren. Man muss halt sagen, dass die Toleranzen im Hochbau etliches zulassen, was subjektiv als Mangel empfunden wird, objektiv aber keiner ist. Aber dazu später mehr.

Für die Abnahme kann ich nur den Tipp geben, sich Zeit zu lassen, alles anzufassen und Flächen, Kanten und Oberflächen mit den Händen abzugehen. Da fühlt man viel mehr, als man bei gutem Licht sehen könnte. Echte Fehler oder Mängel beseitigte die DRH bei uns und unseren Nachbarn stets ohne Murren. Warum sollte dort auch Stress gemacht werden? Das Produkt DRH-Haus ist ausgereift. Alle Fehler im System hat die DRH in den letzten 10 Jahren schon mal gemacht und daraus gelernt. Pfusch oder Fehler der Handwerker sind für die DRH doch gar kein Problem. Das gibt sie einfach an die ausführenden Firmen weiter, ohne dass das in Köln jemanden bei der DRH auf die Palme bringen kann. Denn die Handwerker sind der DRH gegenüber ja auch in der Gewährleistung. Und welcher mittelständische Handwerksbetrieb wäre so blöd, sich wegen einer falsch angeschlossenen Steckdose bei einem Haus in Dortmund die nächsten zwanzig Projekte mit der DRH zu versauen? Denn eines hatten mir alle auf der Baustelle bestätigt, die DRH ist wohl auch als Auftraggeber sehr interessant.

Also: Wer mit Gutachter besser schläft, der sollte es machen, kann aber auch ein Architekturbüro vor Ort mal nach den Preisen fragen.
Wer ohne Gutachter auskommt, hat 5 Jahre Zeit, alle Mängel zu finden, denn so lange ist die Gewährleistung der DRH auf das Haus.

Luftdichtigkeitstest: Den braucht man, wenn man ein KfW-Darlehen nutzt!

Leider ist nicht vorgesehen, dass man beim Test dabei ist. Es wird auch durch den Sachverständigen standardmäßig keine Leckage-Prüfung gemacht. Es geht hier letztlich nur um das Attest, dass das Haus den energetischen Standard der KfW erfüllt. Ich war (später zum Ende der Bauphase) zufällig da, als mein Haus  getestet wurde.


 

 

 

 

 

 

 

Ich konnte den Sachverständigen, nachdem wir uns darüber ausgetauscht hatten, dass wir wohl beide vom Fach sind, motivieren, den Modus „Leckageortung“ am Ventilator einzustellen. Dabei stellte ich dann Undichtigkeiten des Hauses am Wandanschluss des Daches zum Kniestock fest (Fuge war nicht dauerelastisch verschlossen). Ebenso an der unteren Ecke der vorderen Hauswand mit der Haustrennwand im 1.OG (Fehlstelle im Mörtel zwischen Deckenplatte und Wandelement) und einer der Steckdosen im Wohnzimmer (Kabeldurchführung zur Außenleuchte nicht ganz ausgeschäumt).

Welche Sonderausstattung hätten wir uns optional gewünscht?
– Elektrifizierung des Gartenhauses
– erhöhter Berührungsschutz der Steckdosen (Kindersicherungen)
– Vorbereitung für elektrische Rollladenantriebe
– Terrassentür mit Profilzylindergetriebe (also von außen abschließbar)
– zumindest Vorbereitung der Garage und Stellplätze für E-Mobilität (also Starkstrom, damit man ne Ladesäule anschließen kann)
– Wohnraumlüftung mit Wärmerückgewinnung (also mit Kreuzplattenwärmetauscher)

03 Was haben wir da eigentlich genau reserviert?

Das Haus schnappt uns also keiner mehr Weg 🙂

Aber was hatten wir denn da genau reserviert? Wir hatten uns das Grundstück vorher mal angeschaut. Die nahe B236 hört man. Mit dem baulichen Schallschutz wird es im Haus aber später keine Probleme geben.
Auf dem Grundstück steht derzeit noch ein abbruchreifer Resthof mit Scheune. OK, der ist schnell abgebrochen und durch den Brecher gejagt. Aber was wird denn da jetzt genau gebaut?

Reihenhaus ist ja nicht gleich Reihenhaus!


Resthof auf dem Grundstück im November 2015

Die Deutsche Reihenhaus baut drei verschieden Typen Reihenhaus (81qm, 116qm, 141qm). In unserem Wohnpark werden die Typen 81 und 141 gebaut.

Die Häuser haben keinen Keller und werden aus Betonfertigteilen gestellt. Die Innenwände sind fast ausschließlich aus Leichtbauwänden (Rigips) gestellt. Die Häuser haben innerhalb einer Reihe ein gemeinsames Streifenfundament, aber geteilte Bodenplatten und getrennte Haustrennwände mit einer ca. 5cm stärken Dämmung dazwischen. Die Außenwände bestehen aus 10cm Stahlbeton mit 20cm Außendämmung (als WDVS). Das Dach ist ein Satteldach als Pfettendach.
Es gibt einen Abstellraum und einen ausreichend großen Spitzboden. Trotzdem wird man sich von einige Sachen aus dem Keller trennen müssen.
Die Versorgung der Häuser mit Strom, Wärme, Wasser, Fernsehen, etc. erfolgt über einen gemeinsame Technikzentrale. Die Wärme (und bei Bedarf auch Stromversorgung) wird über einen Contractor, die OVE GmbH, geliefert. In der Technikzentrale steht dafür eine Kraft-Wärme-Kopplung.
Bei der Wahl des Stromlieferanten kann man frei wählen, wobei die OVE faire Tarife hat. Bei der Wärmeversorgung ist man für die nächsten 20 Jahre festgelegt. Da gibt es nur einen Anbieter, die OVE, und die muss man nehmen.

Die Außenanlagen werden größtenteils von der Deutschen Reihenhaus erstellt. Dazu gehören die Grünflächen, aber auch die Terrassentrennwände und ein Teil der Zäune und Hecken. Nur der eigene Vorgarten und der eigene Garten muss noch gestaltet werden.

Am Tag der Übergabe kann man davon ausgehen, dass der Wohnpark fertig ist. Keine Baustrasse, kein Baulärm oder Baudreck. Die DRH übergibt normalerweise erst, wenn alles fertig ist.

Der Wohnpark hat die Rechtsform einer Eigentümergemeinschaft, also keine Realteilung!
D.h., der Wohnpark wird über eine professionelle Hausverwaltung verwaltet. Diese kümmert sich um die laufenden Geschäfte (Versicherungen, Beiträge, Abrechnung, Müllgebühren, etc.), man muss sich aber später wegen aller Kleinigkeiten mit der Eigentümergemeinschaft einigen. Bauliche Änderungen bedürfen immer der Zustimmung aller Nachbarn (und das heißt, jeder muss dafür sein! Eine Enthaltung reicht schon, dass man z.B. keine Terrassenüberdachung machen kann o.Ä.). Ein Haus in einer Eigentümergemeinschaft ist nichts für Soziopaten, Eigenbrötler oder Menschen mit Sperrvermerk bei der Rechtsschutzversicherung. Solange man dort wohnt, wird man auf eine gute Nachbarschaft angewiesen sein und sollte auch bereit sein, seinen Teil dafür zu leisten.

Bei den Häusern kann man nur wenige Sachen optional aussuchen. Wir fanden Netzwerkkabel sinnvoll, da im Stahlbetonbau das WLAN schnell an Leistung verliert. Die Vorbereitung der Bäder (inkl. aller Sanitärgegenstände etc.) haben wir auch gewählt. Da es aber nur eine Sorte Badfliesen gibt (und die uns nicht so gefällt), haben wir uns dafür entschieden, selbst zu fliesen. Aber dazu an späterer Stelle mehr). Ach ja und die 300€ Aufpreis für weiße Innentüren haben wir auch gerne gezahlt. Wie fast alle Nachbarn.

Bei der Übergabe bekommt man später ein fertiges Reihenhaus, welches innen aber (mit Ausnahme der optionalen Bäder) ein nackter Rohbau ist. Dort muss man alle Wände, Decken und Böden bearbeiten. Ebenso sind ggf. Kabel für elektrische Antriebe der Rollläden zu verlegen oder Stromkabel zum Gartenhaus. In unserem Fall mussten wir z.B. den Boden der beiden Obergeschosse komplett mit Ausgleichsmasse nivellieren, da für Massivholzdielen die Unebenheit der Fertigteildecken zu groß war. (aber dazu später mehr). Also auch nach der Übergabe ist später noch genug zu tun. Wer meint, das alles mit Freunden und Familie machen zu können, der hat später recht einsame Geburtstage und keine Freunde mehr. Die späteren Restarbeiten sind doch auf Grund der großen Flächen beachtlich.

02 Die Qual der Wahl – welches Häuschen hätten`s denn gern?

Nachdem wir uns für den Wohnpark „Alter Hof“ der Deutschen Reihenhaus entscheiden hatten kam die nächste Frage. Welches der 18 Häuser soll es werden?

Übersicht des Wohnparks (Quelle: Deutsche Reihenhaus AG)

OK, die 6 kleinen Häuser waren sofort raus, da nicht genug Schlafzimmer. Blieben noch 12 potentielle Häuser mit 141qm. Aber welches denn?

Endhäuser sind teurer, haben aber meist nur marginal mehr Grundstück.
Mittelhäuser habe zumindest schon mal zwangsweise zwei angrenzende Nachbarn. Was zwar Heizkosten spart, aber auch bedeutet, dass man sich mit zwei Nachbarn arrangieren muss.
Die Lage innerhalb des Parks entscheidet auch über die Wege zur Garage, zum Müllplatz, Nähe zur Straße.
Direkt gegenüber dem Müllplatz wollte ich kein Haus. Aber zu weite Wege sollten es auch nicht sein.
Dann trotzdem möglichst etwas weiter rein gelegen, damit nicht jeder vor dem Fenster langläuft. Aber auch nicht im letzten Eck, wo keiner mitbekommt, wenn Unbefugte auf dem Grundstück sind.
Die Größe der Gärten war selbst bei gleichteuren Häusern teilweise um einige Quadratmeter unterschiedlich.
Die Ausrichtung des Hauses war auch nicht unwichtig. Wir wollten zwar Sonne (also keine Verschattung durch die Nachbarhausreihe, wollten aber auch nicht abends auf der Terrasse in der Sonne schmoren.
In unserem Wohnpark musste man entweder eine Garage ODER einen Stellplatz dazukaufen. Aber entweder oder…. Mir wären zwei Garagen natürlich lieber gewesen. Unser Haus sollte zumindest nah zur Garage sein.
Ich wollte gerne im Garten ein Gartenhaus haben, ein Teil der Häuser in unserem Wohnpark hat stattdessen einen Kellerersatzraum außerhalb des Gartens, welcher leider auch vom Haus nicht einsehbar ist.
Man könnte die Liste jetzt noch deutlich weiterführen, kurz gesagt, es gab vieles abzuwägen.

Am Ende blieben eigentlich nur vier potentielle Häuser in unserem Wohnpark übrig. Wir hatten uns dann für das Haus mit dem meisten Garten zum günstigsten Preis entschieden – und für die Garage direkt gegenüber unseres Hauses.

Jetzt aber schnell reserviert!
Es galt nun, das Haus zu sichern. Also, eMail an die Verkäuferin geschickt, Wunschhaus und Wunschgarage genannt. Und wir hatten Glück, das Haus war noch frei. Also Reservierungsformular ausgefüllt, unterschrieben und zurückgemailt. Und ganz wichtig: Reservierungsgebühr von 500€ an die Deutsche Reihenhaus überwiesen. Die wurden übrigens beim notariellen Kauf mit dem späteren Kaufpreis verrechnet.

Damit hatten wir unser gewünschtes Haus erstmal sicher!

Nachtrag: Man sollte kein Haus neben dem Müllplatz nehmen, haben wir zwar nicht, aber unser Nachbar bekommt gerade die Nachteile zu spüren. Da nicht alle vernünftig den Müll trennen (können oder wollen) und generell das Zuknoten von Mülltüten für einige Nachbarn einfach zu kompliziert ist, ist es in der Nähe des Müllplatzes im Sommer nicht immer toll. Fliegen und Geruch sind zumindest für den direkten Nachbarn zum Müllplatz wahrnehmbar. Also: besser ein bisschen Abstand zum Müllplatz 🙂

Am ruhigsten ist es im Endhaus, am Besten, wenn die Treppe des Nachbarn nicht auf der Seite zu einem liegt. Stampfende Trotzkinder oder Kinder in der Pubertät hört man sonst eventuell. Wir haben die Treppen beider Nachbarn (wir haben ein Mittelhaus) jeweils zu unserer Trennwand hin und hören die Nachbarn, wenn die Treppe „etwas roh begangen wird“. Ebenso müssen wir davon ausgehen, dass unsere Nachbarn zur Linken unseren Junior hören wenn er mal wieder meint, die Treppe hochstampfen zu müssen. Das ist der Preis eines Reihenhauses, uns stört die Treppe der Nachbarn nicht wirklich, aber für empfindliche Gemüter sollte man das in Erwägung ziehen. Das sollte man jetzt wirklich nicht überbewerten, aber die Nachbarstreppe ist manchmal wahrnehmbar. Wer mit sowas akute Probleme hat, sollte generell kein Reihenhaus kaufen.

01 Wir suchen ein Haus

Am Anfang ist der Plan

Wir brauchen mehr Platz! Der Immobilienmarkt in Dortmund ist suboptimal. Für teils marode Häuser werden unrealistische Preise aufgerufen und auch bezahlt. Eigentumswohnungen sind am Markt, bieten aber nicht die Platzverhältnisse, die man mit Kindern benötigt.
Ich habe derzeit eine Eigentumswohnung, der Platz reicht aber einfach nicht. Anbauen geht schlecht.
Trotz toller Nachbarn in unserem jetzigen Haus, muss über einen Umzug nachgedacht werden.

Es ist also an der Zeit, ein neues Haus oder eine Wohnung zu finden, um einfach genug Platz für die Familie zu haben.

Prospekt Luftbild der DRH - Quelle: www.reihenaus.de

So soll der Wohnpark später aussehen (Quelle: Deutsche Reihenhaus)

Neubau oder Bestandsimmobilie? Ich bin Bauingenieur, war mehrere Jahre selbst Bauleiter, habe beruflich viel mit Baustellen zu tun, kenne fast alle Bauträger und Bauunternehmen der Region – mit allen Vor- und Nachteilen. Ich kann bei Bestandsimmobilien auf den ersten Blick abschätzen, was noch alles zu tun sein wird – der Satz „in den letzten Jahren liebevoll vom Eigentümer renoviert“ macht mir in Immobilienanzeigen förmlich Angst.
Nach Beobachtung des hiesigen Immobilienmarktes bleibt eigentlich für uns nur eine Lösung: ein Haus – als Neubau.

Selbst bauen? Architektenhaus? Bauträgerhaus? Oh je…..
Ich will keinen Stress, ich weiß nicht, ob ich ewig in Dortmund wohnen werde, bin schon oft beruflich umgezogen, bzw. versetzt worden. (Unna, München, Wuppertal, Dortmund, Berlin, Dortmund)
Also lieber etwas „von der Stange“, was dafür schnell abgezahlt ist. Ein Bauträgerhaus ist keine schlechte Wahl, zumal ich ja viele Bauträger kenne und weiß mit wem ich auf keinen Fall bauen würde, und wer tendenziell gut baut mit wenig bis keinen bösen Überraschungen.

Die nächste Frage: freistehendes Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenendhaus, Reihenmittelhaus…..
ein freistehendes Einfamilienhaus hatte ich schon mal, als ich in Wuppertal gewohnt habe. Die vermeindlichen Vorteile haben sich mir damals nicht bestätigt. Man hat trotzdem Nachbarn, man muss sich um vier Gebäudeseiten kümmern und hat mehr Gartenarbeit. Energetisch hat man vier Außenwände, was sich im Energiebedarf bemerkbar macht. Und ganz wichtig – ein freistehendes Einfamilienhaus braucht einfach mehr Grundstück – und Grundstück ist teuer.
Da ist die Doppelhaushälfte schon besser, eigentlich aber Augenwischerei, denn auf der freien Seite steht in der Regel die Garage und damit ist es fast wie ein Reihenhaus.
Damit war dann auch ein Reihenhaus für uns denkbar…..zumal die aktuellen Schallschutzanforderungen dafür sorgen, dass man den Nachbarn eh nicht hören können sollte (es sei denn, dort wohnt eine Familien-Hard-Rock-Band nebenan.)

Nach Beobachtung des Immobilienmarktes über ein paar Monate sahen wir das Exposé für einen Reihenhaus-Wohnpark namens „Alter Hof“. Den Bauträger kenne ich schon aus beruflichen Gründen – die Deutsche Reihenhaus AG (www.reihenhaus.de) mit Sitz in Köln – ich kann nur Gutes über die mir bekannten Baustellen sagen. Und die Eckdaten des Hauses passen für uns auch optimal:

  • genug Platz (5 Zimmer, 141qm)
  • vier Schlafzimmer
  • kleiner Garten mit Terrasse, Sichtschutz und Gartenhaus inklusive
  • Garage oder Stellplatz
  • hohe Standardisierung des Bauträgers und damit wenig zu erwartende Mängel
  • günstiger Preis

Im Wohnpark gibt es später zwei Haustypen. Sechs kleinere Häuser mit je 81qm und 12 größere Häuser mit je 141qm.